吳其倫：什么才是房地產市場真正的抄底
2012-02-07 來源：吳其倫博客 編輯：狄海霞
世聯地產董事長陳勁松發微博稱：“抄底?人人都想抄底，但難在選時。底太長，你不敢抄;底太短，你抄不到。時機重要嗎?如果說房地產價值準則是地段、地段、還是地段;那么房地產價格準則是時機、時機、還是時機!但抓時機不能抓一個點，而是時間段。”
坦言之，作為地產人，陳勁松還是非常厚道的，因為他沒有明確說明何時抄底，也沒有忽悠民眾入市，只是表明了自己對于如何抄底的觀點。筆者看到其微博后，進行了轉發并評論：“很多人看到某種投資品開始下跌，就謀劃著抄底，于是開始尋找某價位是底部的理由，當他為自己找了很多理由并以自認為的底價入市后終于發現，該產品價格還在下跌。
此現象在投資界比比皆是，何也?心態!就中國房地產而言，已無投資價值。世界上本沒底，底是無所謂有，無所謂無的，相信的人多了便有了底。”從投資的角度，陳勁松的“抄底須把握時機論”，筆者是很贊同的。但是，依筆者看來，在未來的中國房地產市場，既失去前幾年的暴漲機會，更沒有較大的獲利空間，也就不會出現抄底時機。
首先，中國房價已處畸高狀態，市場剛剛步入下行通道，在相當長的時間段內，房價沒有反彈可能。目前，一線城市的房價絕對值已和東京持平，部分區域甚至高于東京相同區域房價;一線城市房價收入比普遍超過20，租售比達到1:650;空置率一直居高不下。所有這些，都表明中國房價處畸高狀態。而在目前，受持續調控影響，一線城市房價開始步入下行通道，二三線城市房價也開始出現松動。
毫無疑問，中國房價將出現普遍下跌。這樣，在相當長的時間段內，房價沒有反彈可能，投資房產就意味著資產縮水，當然不會出現抄底時機。繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設和管理工作。
其次，政府抑制投機投資需求將在相當長的時間內得以延續，缺少投機投資支撐的房地產市場，房價上漲動力已蕩然無存。1月31日上午，國務院總理溫家寶主持召開國務院第六次全體會議，討論即將提請十一屆全國人大五次會議審議的《政府工作報告(征求意見稿)》時強調鞏固房地產市場調控成果。
總理兩年內五次在公開場合明確要促進房價合理回歸，充分顯示了中央痛擊高房價的決心，也充分表明在房價沒有出現合理回歸前，抑制投機投資政策將在相當長的時期內得以延續。這樣，缺少投機投資支撐的樓市，房價上漲動力將蕩然無存，也就絕不可能出現抄底時機。
第三，不久的將來，中國房地產市場已經逐步進入消費市場，房價將在供求關系的影響下出現小幅波動，絕無暴漲可能。一直以來，中國房地產市場所供應的產品絕大多數是定位高端已經是不爭的事實，其目標客戶鎖定的是投資客、高收入群體。房產市場充斥著動輒幾十、成百、上千萬的住宅，這些住宅絕大多數被投資客所買(居高不下的空置率即為明證)，中國房價在投機炒作的推動下不斷暴漲。
由此可見，房改至今的房地產市場的實質是奢侈品、投資品市場。實踐證明，以投資為主導的中國房地產市場不僅不適合中國國情，更不能很好得解決民眾的居住問題，同時也給中國社會帶來諸多難以化解的矛盾。所有這些都表明，中國房地產市場的投資屬性急需變革。
我們欣喜地看到，始于2010年的房地產調控，令中國房地產市場出現了重大的變局，保障房、中低價位商品房的市場供應逐步增加，相信不久的將來，由投資主導的房地產市場必將逐步進入消費市場時代。彼時，房價將在供求關系的影響下出現小幅波動，絕無暴漲可能，也就不會出現大幅的獲利空間，自然也沒有什么抄底時機可言。
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