巴曙松:土地資產(chǎn)價(jià)格已到谷底區(qū)域
2012-02-27 來源：未知 編輯：羅慧哲
盡管市場(chǎng)廣泛擔(dān)憂中國(guó)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期增長(zhǎng)的動(dòng)力會(huì)趨于衰竭，但從土地資產(chǎn)和資產(chǎn)負(fù)債表的角度看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然存在有力的支撐因素。
在控制投資需求前提下，即使從滿足城市化進(jìn)程中的實(shí)際需求角度看，城市化的相關(guān)需求可能帶動(dòng)的土地資產(chǎn)價(jià)格上升，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。這是因?yàn)椋?/p>
第一，土地資產(chǎn)價(jià)格上漲的驅(qū)動(dòng)力仍然存在。原則上，地價(jià)上漲空間的臨界點(diǎn)是農(nóng)地轉(zhuǎn)為工商業(yè)用途的邊際升值空間為0，下一個(gè)十年中國(guó)也未必會(huì)到達(dá)這個(gè)階段。
第二，存量資產(chǎn)貨幣化與增量資產(chǎn)資本化都將是推動(dòng)貨幣需求和M 2增速的核心驅(qū)動(dòng)力。
第三，商業(yè)地產(chǎn)有可能成為下一輪推動(dòng)土地資產(chǎn)價(jià)格上漲的驅(qū)動(dòng)力之一。第四，發(fā)達(dá)城市和地區(qū)土地財(cái)政弱化，并不必然代表融資能力減弱，這些城市將從土地財(cái)政逐步過渡到成熟的財(cái)產(chǎn)稅和市政債融資模式。從更大角度講，下一個(gè)最大的制度化改革仍有可能出現(xiàn)在土地領(lǐng)域。
從土地資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與資產(chǎn)負(fù)債配置的邏輯看，2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)如何實(shí)現(xiàn)軟著陸、是否繼續(xù)展開新一輪資產(chǎn)負(fù)債表的擴(kuò)張期，關(guān)鍵歸結(jié)為一個(gè)問題：土地資產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)如何。截至2012年1月份，土地溢價(jià)率不足2%，意味著土地資產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格已回歸基價(jià)或成本價(jià)，也意味下行的空間有限。因此，2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)可以從土地價(jià)格角度做觀察。
第一，與歷史水平比較，目前土地資產(chǎn)價(jià)格已到谷底區(qū)域。
第二，房地產(chǎn)調(diào)控在堅(jiān)持總體從嚴(yán)調(diào)控基調(diào)前提下，在執(zhí)行層面就剛性需求的適當(dāng)放松、一線城市部分被抑制房地產(chǎn)需求的釋放、資產(chǎn)負(fù)債表較為健康的開發(fā)商對(duì)土地儲(chǔ)備的正常需求可能是觸發(fā)地價(jià)回升的三個(gè)主要因素。
第三，一線城市的土地供給約束可能是短期內(nèi)拉升土地資產(chǎn)價(jià)格的核心和邊際驅(qū)動(dòng)力。總體上看，1月份以來，全國(guó)20個(gè)主要城市土地市場(chǎng)交易逐步恢復(fù)正常，供應(yīng)量與成交量都有增長(zhǎng)，但土地溢價(jià)率與土地均價(jià)仍在底部徘徊，是否成為谷底反彈的前奏還有待觀察。
在這個(gè)環(huán)境下，土地價(jià)格可以作為很重要的一個(gè)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的觀察指標(biāo)。在房地產(chǎn)行業(yè)影響較大的環(huán)境下，土地成為資產(chǎn)價(jià)格重要的形成基礎(chǔ)和定價(jià)的標(biāo)桿之一，它的起伏波動(dòng)可能會(huì)改變資產(chǎn)比價(jià)，從而通過資產(chǎn)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈有規(guī)律地引導(dǎo)資金在不同資產(chǎn)、不同商品之間攤分。隨著土地價(jià)格的見底，2012年或?qū)⒖吹揭韵氯齻�(gè)景象：
第一，地價(jià)與房?jī)r(jià)走勢(shì)呈現(xiàn)同步一致性，考慮房地產(chǎn)開發(fā)的周期性與滯后性，經(jīng)驗(yàn)上，地價(jià)見頂時(shí)間則往往領(lǐng)先于房地產(chǎn)投資2至3個(gè)季度，見底時(shí)間領(lǐng)先1個(gè)季度左右，房地產(chǎn)投資或?qū)⒃?012年一季度見底。
第二，與上一輪周期不同，土地資產(chǎn)價(jià)格對(duì)PPI和CPI的領(lǐng)先關(guān)系明顯拉長(zhǎng)，本輪通脹見底的時(shí)間有可能延遲到2012年二季度后。
第三，一季度，隨著土地資產(chǎn)價(jià)格的見底，M 2增速也在逐步見底，如果進(jìn)一步考慮到1、2月份外匯占款減小導(dǎo)致基礎(chǔ)貨幣下行的風(fēng)險(xiǎn)，1、2月份M 2的下降幅度可能較大。
上一篇：許子枋：中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最大安全來自房地產(chǎn)
下一篇：鄧浩志:實(shí)差別化信貸滿足首次購(gòu)房需求
·上海降低公租房申請(qǐng)門檻 增加供應(yīng)區(qū)域及房源
·十大房企斥巨資購(gòu)地 一線城市是拿地重點(diǎn)區(qū)域
·房?jī)r(jià)居高不下 行政命令式的調(diào)控是否已到盡頭
·春分已到 大同西城墻等古建修復(fù)工程陸續(xù)復(fù)工
·針對(duì)樓市回暖 或?qū)⒊雠_(tái)新一輪調(diào)控
