張宏偉：7月全國房價止跌再漲的三大原因
2012-08-03 來源：張宏偉博客 編輯：紫函
根據調查數據，2012年7月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為8717元/平方米，環比6月上漲0.33%，自上月止跌后再次環比上漲，其中70個城市環比上漲，30個城市環比下跌。
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，7月份全國百城房價繼6月份“止跌微漲”之后再度環比上漲0.33%，主要有三方面原因：
第一、房價環比上漲的城市數量較上月有所增加，房價漲幅靠前的城市(均價較高)的均價漲幅程度(造成的結果)超過房價跌幅城市(均價較低所造成的結果)，造成的全國房價在結構性上偏向上漲，導致全國房價環比6月上漲0.33%。
中國指數研究院數據顯示，7月，百城中其中70個城市環比上漲，30個城市環比下跌。與6月相比，本月環比下跌的城市個數減少25個。
第二、以一線城市為代表的重點城市房價環比在上漲，帶動全國房價繼續堅挺并且保持微漲。
數據顯示，北京、上海等十大城市住宅均價為15470元/平方米，環比上月上漲0.27%，與去年同期相比下跌2.32%，連續第7個月同比下跌，跌幅持續縮小。
而一線城市的高端樓市放量導致區域房地產市場成交結構發生變化，從而整體上也推動均價整體上漲。這樣，也客觀上帶動全國樓市均價止跌微漲。
以上海為例，同策咨詢研究中心數據顯示，截至7月30日，2012年1-7月單價4萬元以上/平方米的商品住宅成交面積42.72萬平方米，已占到整個市場成交面積的9.14%，相比1-6月9.01%的比例仍然有增加的趨勢，顯示出中高端市場仍然在7月份保持市場放量的態勢。這樣，由于中高端成交結構的變化導致2012年7月份上海市商品住宅成交均價達到歷史上的新高，達24607元/平米，商品住宅均價環比上漲0.03%。
第三、無論是一線城市，還是二三線城市，部分樓盤降幅收窄也是導致房價整體上止跌微漲的原因之一。
那么，房價“止跌微漲”后繼續堅挺，保持微漲的現象，對于當前及未來房地產市場意味著什么呢?
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，首先，房價“止跌微漲”后再度上漲的整個市場背景來看，2012年整個上半年，全國包括一線城市在內的房地產投資、開發企業拿地規模(土地市場交易)、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額，大多數還都處于同比去年同期負增長的市場局面，因此，整體樓市尤其是開發企業資金面相對較為緊張的“基本面”并沒有改變，“止跌微漲”還難說會造成房價立即反彈或形成“買漲不買跌”的市場局面。
從未來趨勢角度來講，盡管當前由于樓市政策“微調”，成交量逐步回暖，房價降幅正在收窄，能夠帶來市場趨勢性下跌的市場基礎環境并不存在，房價持續下跌的動力正在逐步消失。從當前來看，當前房企的降價行為已經接近“市場底”，今年有可能一直處于這個階段性的“市場底”。
從這個意義角度而言，購房者應該抓住這個階段性的“市場底”購房，尤其是要抓住開發商“策略性降價”的時機，抓住這個時機的窗口購房，這樣方可節約購房成本。
從政策走向對于市場影響而言，國務院辦公廳派出8個督查組赴16個省(市)對房地產市場調控政策措施落實情況開展專項督查之后，政策“暗線”微調有可能整體上有所收緊，從政策執行力度上應該總體上繼續保護首套房“自住需求”，為剛需一族爭取更多的購房時間。因此，政策層面盡管在執行力度上有所收緊，但是對于鼓勵首套房“自住需求”入市的政策基調并沒有改變，政策“明線”的微調仍然將發揮著其對于剛需市場放量的刺激作用。
因此，就全國而言，政策面“降息” “降準”與樓市“微調”形成市場疊加效應，這個疊加效應對于自住需求繼續“放量”起到刺激作用，預計整個下半年樓市成交量將好于上半年，成交方面應該在下半年的這個時間窗繼續保持“放量”。
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