馬躍成：陜西調(diào)控開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)沒(méi)有可操作性
2012-10-23 來(lái)源：馬躍成的博客 編輯：木木
對(duì)一個(gè)制造企業(yè)來(lái)說(shuō)，10%的利潤(rùn)真是算很高的了。而在房地產(chǎn)行業(yè)里，現(xiàn)在竟然被當(dāng)成調(diào)控的目標(biāo)來(lái)控制，這再次證明了房地產(chǎn)暴利的事實(shí)，看來(lái)百分之幾十的暴利對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)還真不算什么。調(diào)控開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)本來(lái)沒(méi)有錯(cuò)，但是就利潤(rùn)限制來(lái)說(shuō)，政府的手段無(wú)論從哪方面來(lái)說(shuō)，都不具可操作性，或者說(shuō)，政府沒(méi)有任何手段控制開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。
陜西出臺(tái)的調(diào)控新政竟然是，要求商品房利潤(rùn)控制在10%以內(nèi)。為什么是10%以內(nèi)?不是11%以內(nèi)，或者9%以內(nèi)?10%有什么科學(xué)性?估計(jì)陜西省政府也說(shuō)不清楚，這種要求太祥細(xì)的政策，其實(shí)沒(méi)有可操作性，越是細(xì)致其實(shí)越是不可靠。
控制開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)這種事情，不要說(shuō)政府控制，就是開(kāi)發(fā)商自己都難控制住。這主要是開(kāi)發(fā)成本有固定成本和可變成本兩個(gè)部分，固定成本能控制，而變動(dòng)成本在房子沒(méi)有賣(mài)完之前是不確定的。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行結(jié)算之前，根本不可能知道開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)到底是多少。想在預(yù)售階段就把開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)提出來(lái)，是根本不可能的事情。
另外，企業(yè)利潤(rùn)既是一個(gè)財(cái)務(wù)問(wèn)題，也是一個(gè)商業(yè)秘密問(wèn)題。從財(cái)務(wù)上講，由于企業(yè)資金的動(dòng)態(tài)性，企業(yè)利潤(rùn)也是一個(gè)不定的數(shù)值，財(cái)務(wù)上每天的進(jìn)出帳都在變動(dòng)，都直接影響到成本的變化，所謂的利潤(rùn)不到結(jié)算的時(shí)候不可能提出一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)字。當(dāng)然，作為企業(yè)秘密，成本和利潤(rùn)都不是能夠隨便向外透露的。
一個(gè)企業(yè)的利潤(rùn)與生產(chǎn)成本密切相關(guān)，當(dāng)利潤(rùn)成為控制指標(biāo)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)想盡辦法加大成本，加大成本的最簡(jiǎn)單的辦法就是把不是項(xiàng)目的成本加到項(xiàng)目中來(lái)，如果開(kāi)發(fā)商通過(guò)某種財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)移的手段轉(zhuǎn)移資金也不是不可能的。不會(huì)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商會(huì)眼睜睜地把開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)調(diào)高到10%以上，而成為被調(diào)控的對(duì)象，陜西省政府的政策一點(diǎn)作用都沒(méi)有。
如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)是暴利，估計(jì)沒(méi)有多少人不同意。某大炮就說(shuō)過(guò)，開(kāi)發(fā)商就該是暴利!是不是暴利這倒不是讓人說(shuō)出來(lái)的，如果看看全國(guó)范圍的傳統(tǒng)業(yè)企業(yè)紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)就知道怎么回事了，要是不暴利，誰(shuí)還會(huì)往里頭擠?從這個(gè)角度看，房地產(chǎn)的暴利確實(shí)是毀掉中國(guó)制造等傳統(tǒng)行業(yè)的罪魁禍?zhǔn)住?/p>
控制開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)并不錯(cuò)，思路也不錯(cuò)，但是就是不具可操作性，熱別是控制的指標(biāo)這么確定，就更不可能了。作為調(diào)控政策，目標(biāo)一定應(yīng)該是房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控也應(yīng)當(dāng)是宏觀控制，比如只要控制房?jī)r(jià)和收入的比例關(guān)系就差不多了，如果政府要調(diào)控到企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)上來(lái)，只能說(shuō)調(diào)控的大方向錯(cuò)了。
前幾年，討論開(kāi)發(fā)商成本問(wèn)題就折騰了好幾次，某大炮也說(shuō)過(guò)，開(kāi)發(fā)商成本就像女人的隱私部位一樣，是不可能向別人公開(kāi)的。事實(shí)證明，這么多年，開(kāi)發(fā)商的成本也沒(méi)有公開(kāi)過(guò)，更沒(méi)有人搞懂過(guò)。這么看來(lái)，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)也一樣，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商向你公開(kāi)，也沒(méi)有人能夠搞懂。
不控制開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)就不能調(diào)控了嗎?不是!房?jī)r(jià)是要控制的，可以有經(jīng)濟(jì)手段，也可以有行政手段，還可以有稅收和財(cái)政手段。但是都是宏觀調(diào)控，絕提到每個(gè)樓盤(pán)的控制只能說(shuō)是事倍功半，不可能有結(jié)果。
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