張宏偉：控制開發商利潤率不具可操作性
2012-10-23 來源：張宏偉的博客 編輯：木木
廣州嚴控高價盤預售，北京停止熱門地塊出讓，地方行政干預樓市的尺度越來越大。10月20日，陜西更是“簡單粗暴”的要求將商品房開發商的合理利潤率控制在10%左右。要求陜西各地分區域測算住房項目成本并公布住房銷售價格區間，超出價格區間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預售證。
政府如何控制商品房10%利潤?經營成本的管控是企業管理的重要課題，很多成熟的企業都未必能把自己的成本算清楚，現在由政府部門幫他們測算成本，這事是否靠譜?陜西新政到底有幾分可操作空間?
說不清道不明的房地產開發成本
要控利潤先算成本。陜西官方在通知中的說法是：各城市要按照土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目，根據2009《陜西省建設工程工程量清單計價規則》和當年涉及建筑的各項價格指數進行測算。但中國房價構成的復雜性，本就是一個說不清道不明的問題。
2009年年中，國家統計局也曾對40座重點城市范圍內的商品住宅開發費用構成進行專項調查，以弄清房地產開發項目費用的支出結構。但該項調查的結果一直未對外界公開。2009年全國兩會期間，全國工商聯曾遞交了一份名為“我國房價為何居高不下”的大會發言，稱一項調查顯示，房地產項目開發中，土地成本占直接成本比例最高，達到58.2%;而國土部在當年6月專門發布報告稱，通過對600多個房地產項目的調查，地價成本在房價中所占比例平均為23.2%。
兩個不同部門的調查中，土地成本比例懸殊巨大的事實，讓本來就“神秘”的房價成本構成更加神秘，房價過高而導致的“暴利”爭論也更加沒有了結論。
中央黨校教授周天勇曾稱，在房地產開發成本中，稅費占房價的70%，包括傳統意義上的稅費，以及土地出讓金。輿論以此為據展開對房地產調控、高房價等問題的批評。這一判斷是否符合事實?購房者房款中確實70%的錢給了政府了嗎?
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，就拿土地成本來說，不同城市其地價房價不一樣，在房價中地價所占比例也會有所不同。再具體到開發企業的拿地模式，如果開發企業直接通過招拍掛的市場化的方式拿地，那么，成本就可能相對較高，如果開發企業利用“養老地產”、“人才公寓”等方式拿地，那么其地價勢必會相對比較低。另外，調控政策周期的變化也會導致地價表現有所不同，甚至也會使地價和房價之間的關系出現“面粉貴過面包”的異常現象。
企業利潤動態變化本是市場經濟的基本規律
拋開以上這些變化性因素，一般來講，商品住宅開發商的土地成本、繳納稅費占到房價中的比例大概范圍為多少?
從筆者接觸到的項目成本構成比例來說，商品住宅開發商的土地成本、繳納稅費占到房價中的比例大概范圍各為20-30%，也就是說，房價中的40-60%要被政府直接拿走，這個比例盡管沒有中央黨校教授周天勇稱占房價的70%的比例高，但是一定程度上反映出土地成本和稅費成本確實成為構成房價的非常重要的兩項決定性因素。
除此之外，開發企業的利潤占房價多少? “15%的利潤，應該是一個正常的利潤，談不上高利潤，更說不上是‘暴利’。”這是某開發企業對筆者的回答。“土地成本和稅費成本占到房價的一大部分，房價高企一定程度上是政府當前的土地財政政策造成的。”
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