楊晨青：地鐵引發城市樓市格局發生變化
2012-10-24 來源：楊晨青的博客 編輯：木木
地鐵對于房地產市場的影響是顯而易見的。地鐵的建設縮短了外圍區域到市中心的時間距離，并逐步改善外圍區域的居住配套水平，而由于外圍區域房價水平較低，因此很容易引導剛需購房人口向城市外圍區域轉移。從我們對上海、深圳、南京、武漢、沈陽等城市地鐵對商品住宅交易量的影響來看，這些城市的新開通地鐵基本都能夠引發城市住宅市場的區域結構變化，帶動城郊區域成為整個城市市場的重心。
客戶來源：地鐵使郊區項目吸引市中心客源能力明顯上升
在地鐵通車之前，一個地方(尤其是城郊區域)的住房供應基本上都是以滿足本地的住房需求為主，而在地鐵通車之后，需求結構則會發生質的變化。地鐵快速、便捷的優勢大大縮短了市中心與郊區的時間距離，使得城市中心與郊區的結合更為緊密，使得郊區分享市中心優勢資源的效率大大提高，地鐵的開通將吸引大量非本地居民前來購房，住房需求分布在地理上顯得更加分散。
以上海嘉定區的新城悠活城[最新消息 價格 戶型 點評]項目為例，具體分析其在地鐵開通前后的購房需求變化。根據我們的調研，在地鐵開通之前，該項目的購房客戶中有60%來自于本地的嘉定區，而相鄰區域的長寧和普陀區的比例也僅為15%-20%，距離稍遠的客戶比例僅為5%，可見，在地鐵開通之前項目的主要客戶來源也主要分布在本地區域。而在地鐵開通之后，客戶來源則發生了顯著的變化。數據顯示，在11號線通車之后，該項目來自于本地嘉定的客戶僅占35%，比例顯著降低，而其他與嘉定在地理上相對較遠的如浦東和閔行的占比則達到了18%。綜合下來，非本地區域的占比達到了65%�？梢姡罔F的開通，吸引了大量非本地區域的購房需求前往置業。
市場結構：地鐵改變了城市市場結構，外圍區域成為城市住宅市場成交重心
地鐵的建設將引發資本、人口向郊區轉移。這主要由于地鐵本身的磁力效應，能為城市區域內的周邊房地產的發展提供良好的快捷交通，帶來充足的人流，促進周邊基礎設施的完善，形成強烈的外部效應。也就是說，地鐵促進城市結構逐漸發生改變。
我們可以看到地鐵的開通，使得地處郊區將不會再是影響消費者購房選擇的重要原因，而郊區房價較低、規劃合理、環境較好等其他優勢也將日益顯現，這樣更會引導市民的居住意識向郊區轉移。尤其對面向剛性需求為主的郊區中低端樓盤來說，地鐵是絕好的福音。
以武漢為例，武漢2009年軌道交通規劃審批通過，地鐵對商品住宅成交量的影響隨即在2010年體現：其中二三環間商品住宅成交占比從09年的25.25%上升至10年的29.69%;三外環間的這一比重則由09年的32.67%上升至10年的39.06%。武漢真正意義上的軌交時代在2010年7月一號線二期正式投入運營后正式拉開序幕。以上述時間節點為分水嶺，武漢商品住宅成交的重心開始大踏步向外圍城區蔓延。數據顯示，二三環間商品住宅成交占全市的比重由2008年的22.24%上升至2012年的32.34%，上升超過10個百分點;三外環間的這一比重則由2007年的31.89%上升至2012年的42.64%。上述兩個區域目前在全市成交的占比已經高達75%，而2007年時這一數字不過為58%。
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