楊紅旭：海外熱錢會蹂躪樓市推高住宅價格嗎
2012-10-31 來源：楊紅旭的博客 編輯：木木
近日，香港財政司司長曾俊華表示，今年以來中小型住宅價格升幅高達21%，大型住宅價格上升11%。因此再度出手“兩招”打壓樓市：一是，所有非香港永久居民、所有香港和外地注冊的公司購買香港住宅時，除繳付一般印花稅，還需要繳付15%的“買家印花稅”。其二，增加額外印花稅的稅率和延長適用年期。
所謂的額外印花稅，得追溯至2010年。為了抑制房價，當年10月香港推出額外印花稅。如今，將額外印花稅的稅率增加了5個百分點：若買家在半年內轉售，稅率提高至20%，半年至一年為15%，一年至三年為10%。而且將此政的實行期限由兩年延至三年。
這就意味著，一個內地人在香港購買一套1000萬的住宅，半年內賣出時，共計須繳390萬的印花稅(約40萬的一般印花稅、150萬的買家印花稅、200萬的額外印花稅)。天呀，還有大陸人敢于在港短線炒房嗎?
香港房地產市場如此緊張，也讓很多人擔心內地樓市走向。回顧過去兩年，二地皆從2010年實行房地產調控，但內地效果明顯好于香港。內地房價經歷了去年10月至今5月的持續下跌，而香港樓市基本上維持上漲態勢。從內部原因看，內地以限購為代表的行政性政策，比香港的“印花稅”的作用機制更直接，見效也更快些。
關鍵是，近期香港房價出現加速上漲的危險信號，這主要與外部環境變化有關。美聯儲是“禍根”。9月14日，美聯儲悍然推出了第三輪量化寬松政策，也即QE3：每月購買400億美元抵押貸款擔保債券(MBS)，沒有設定停止時間，同時延長0～0.25%的超低利率期限至2015年中。其后，歐盟、日本等也跟著了放松貨幣政策。美歐日大量印發鈔票，必然導致全球流動性增加，股市、黃金市場、大宗商品市場，都會受到影響。
鑒于歐洲經濟最糟糕，日本經濟也不咋樣，美國經濟弱復蘇，新增超量資金中的相當部分，可能流向新興經濟體。花旗報告顯示，自QE3推出之后，全球資本市場資本開始從發達國家大舉流向新興市場，北美占到全球資本流出總量的90%以上，香港、澳門、韓國、泰國等地區流入大量資金，其中作為國際金融自由港的香港尤為顯著。
外部金融環境的變化，也對大陸形成了影響。近期人民幣對美元加速升值，便一是一個征兆。今年二季度，我國外匯儲備出現罕見的負增長，人民幣對美元也微幅貶值。而形勢從三季度開始逆轉，7月下旬人民幣開始第三輪升值(第一輪升值出現在2005.07月-2008.6月，第二輪升值出現在2010.06月-2012.02月)，10月加速升值，甚至出現漲停。與之相適應，9月金融機構外匯占款新增1307億元，創下了8個月以來的新高。顯而易見，QE3的“流毒”也在向內地浸透。
很多人不禁擔心海外熱錢對內地房價的推漲，畢竟香港和澳門地區已深受其害了。筆者的看法是，我們既要防范海外熱錢興風作浪，又須明白一點：他們在內地炒樓炒房的好日子早已過去。與港澳地區不同，內地一直對資本項目實行管制，外資無法自由進出，想要進入房地產市場，須經過合規性審批，當然也有假借其他渠道混進來的。
從2004年開始，海外基金整棟收購成熟物業和散戶炒房的規模迅速增長，助推了一線城市房價。2006年國家出臺了“限外令”，炒房比重因此明顯下降。2007年，外資重新泛濫，股市創了天高，但在樓市中已無搶眼表現。2008年國際金融危機爆發，國內經濟和樓市雙雙下行，熱錢外流，部分海外基金急于拋售在華物業，孰料鮮有接盤者。
其實，外資也清楚，內地房價狂漲的時代漸行漸遠，資金可能會進入股權交易和開發領域，純粹的購買成熟物業，案例并不多，而且一般是優質商辦類物業，購買住宅案例比較罕見。既如此，又何必憂心住宅價格被熱錢大幅推高呢?
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