葉楚華：造勢恐慌性購房是房產商的營銷手段
2012-12-25 來源：葉楚華的博客 編輯：無憂
12月開始，有些城市的房產商及其媒體吹鼓手開始擂起房產促銷的戰鼓，忽悠起房價上漲的預期，鼓吹民眾恐慌性購房的新聞。尤其是在一線城市，樓市回暖的消息鋪天蓋地。不把房奴們忽悠致死不罷休。
12月開始，有些城市的房產商及其媒體吹鼓手開始擂起房產促銷的戰鼓，忽悠起房價上漲的預期，鼓吹民眾恐慌性購房的新聞。尤其是在一線城市，樓市回暖的消息鋪天蓋地。一些潛在購房者也被房產商的造勢所忽悠，在自己應該繼續持幣待購與立刻出手購房之間猶豫不定。年關將至，房產商種種造勢的行為，歸根究底無非是一種饑餓營銷的手法。所謂饑餓營銷，就是通過捂盤、洗售、引導輿論等種種手段，造成供不應求的熱銷假象，引發人們為避免房價繼續上漲而恐慌性購房的行為，從而達到促銷房產，抬高房價的目的。這種營銷手法多年來常被房產商使用，在我們的新著《誰綁架了房地產：中國經濟瀕臨衰退的前因后果》中對房產商這一運用得爐火純青的營銷策略有具體而微的歸納與剖析。
其實，對于絕大多數房產商而言，今年的年關是自中國房地產市場化改革以來的這十多年來最為艱難的一年。恐慌的不應該是潛在購房者，恰恰應該是房產商及其利益相關群體的部分政府職能部門。最近一段時間，大量捂在囤房者手中一直未上市的空置房突然涌入二手房市場，已經嚴重沖擊房產市場。
相比較于一線城市來說，二三線城市房地產市場的情況更為嚴重，少數城市房市已崩潰，而大多城市的房市已接近瀕臨崩潰的局面。
首先從一些地方財政來看，根據財政部數據，2012年前11個月，國有土地使用權出讓收入23478億元，同比下降17.5%。，土地出讓收入安排的支出21673億元，其中征地拆遷補償等成本性支出16927億元，占出讓收入的72%。由于土地收入急劇降低，而征地拆遷成本不斷上升，地方上的土地財政日趨萎縮，一些地方政府不得不被迫大幅降低支出。其次，一些與房產業緊密相關的行業，諸如地方性報紙、雜志等平面媒體的經營陷入困境。比如在華東某省會城市，2012年平面媒體的房產廣告業務同比下降了30%-50%。由于房產廣告費用是平面媒體的主要收入來源，廣州幾家大型地方報紙已度日如年，競相裁員以降低開支。
在這種局面下，中小房產商末路的到來時顯而易見的。普通中小房產商在銀行貸款已經十分困難。前段時間，他們尚且可以通過民間借貸(實質乃是高利貸)克服資金周轉不暢的困難。但在現在，很多城市的民間借貸市場幾乎崩潰，擔保公司紛紛倒閉。
據說現在律師非常緊缺，原因就在于擔保公司的債務官司極多，多到現有的律師數量已無法應付如此之多的債務官司。而一般公檢法系統對于幾百萬上千萬的經濟案件也是懶得去管，原因與此雷同——案件太多，區區幾百萬上千萬實在沒有足夠的人手去應付。尚存的一些民間借貸市場的資金資金持有者也十分排斥房產商。他們中的很多人一聽說是借錢給房產業，堅決拒絕是唯一的選擇。
在目前的局面下，資金實力弱而投機風險高的普通中小開發商資金鏈斷裂與房產商的跑路乃至于自殺就如同我們一年前所預測的一樣是必然的結果。與此形成鮮明對比的是，再次應驗了我們過去所預測的，大魚吃小魚，資本壟斷的情況將日趨嚴重。大房產商如萬科、中海、保利、恒大、富力等，其實力必然進一步增強。我們過去所做的大量預測其實現在都在逐漸兌現，這些預測與分析以及對未來房產業的詳細分析與預測，有興趣的讀者可參考我們的新著《誰綁架了房地產：中國經濟瀕臨衰退的前因后果》。
前幾天，中國社科院發布的《住房綠皮書》及中國住房發展報告與我們在舊文中所指出的意見幾乎一致。社科院的專家指出，2年多的房地產調控存在著三大漏洞：第一，問責沒有兌現，沒有公布2011年各地完成調控目標的情況，沒有追究未實現者的責任;第二，2012年中央有關部門沒有延續2011年各城市確定調控目標的要求，使得問責制無法實施;第三，針對一些城市變相放松調控政策的行為，僅采取制止措施，沒有進行責任追究。這意味著，房地產調控中的地方政府目標責任制度或將在未來推出，從而強制地方財政轉型，防止地方與中央房產調控政策博弈的加劇。
此外，我們要看到，隨著土地財政的萎縮，地方政府的薪裁員即房地產營業稅在2012年11月同比增長了58.7%。財政部部長謝旭人也公開宣稱，下一步稅收制度改革的重點將包括對房地產交易環節征收的有關稅種進行簡并，并研究逐步在全國推開房產稅等。這表明割裂地方對土地財政及土地融資平臺的依賴性，打破房地產利益鏈的進程正在進行中。這又反過來證明了我們過所提出的觀點：在一些地方只能部門與房產商以及其他相關利益群體之間，因利合而聚必然會因利分而散。
至于城鎮化，并非過去的城市化，對于房價上漲沒有任何利好的作用，我們很快將撰寫撰文分析城鎮化與房地產之間的關系。
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