葉楚華：溫州樓市崩盤 二三線城市前景不妙
2012-11-02 來源：葉楚華的博客 編輯：木木
浙江溫州就像是《歐元必死》(中國經濟出版社)一書中所談的愛爾蘭一樣，是中國房地產泡沫的典型象征。然而根據國土資源部2012年10月19日公布的城市地價監測數據顯示，溫州樓價以18.03%的降幅居本季度住宅地價同比下降的城市之首，并且蟬聯多季度全國地價降幅最大的冠軍城市。與2009年、2010年的當地樓市最高位時相比，溫州房價下降了約30%-40%。這幾乎可以宣告溫州樓市已經崩盤。即便如此，溫州房價仍然直逼一線大城市，4、5萬/平方米的房價在當地實在顯得稀松平常，普通人仍然望樓興嘆。由此可見，溫州房地產泡沫嚴重程度之高。
絕大多數城市當然沒有溫州那么高的房價，但這并不是說這些城市的房地產泡沫就不嚴重了。比如在中國古代史中知名的古趙國首都——邯鄲——現在的河北三線城市，其房價不過也就4、5000而已，但當地房地產泡沫膨脹之程度，不比鄂爾多斯、溫州、貴陽等地輕微很多。2008年-2011年，邯鄲市主城區售完、尾盤的建筑總面積795.8萬平方米，在售樓盤建筑總面積1864.9萬平方米，預售建筑總面積1615.5萬平方米。目前當地在售和預售的房產共約3480萬平米。
按照中國人均居住面積31.6平方米，商業用房人均面積1.5平方米來計算，人均建筑面積為33.1平方米，邯鄲在售與預售的樓盤至少可以容納105萬人。按照人均居住面積34平米，能夠容納100萬人居住。而當地非農人口最樂觀的估計也不會超過160萬人。如果考慮到2012年當地新建樓盤建筑面積不會低于2011年1000萬平方米的條件，邯鄲在售與預售房面積至少可以容納130萬人以上。而當地2011年全年樓盤銷售總面積也不過才355萬平方米，即便當地樓市不崩盤，在建與在售房地產至少需要消化10年。
盡管整個邯鄲地區的人口接近千萬，但當地工資水平不高，人均年收入不足3萬，人均可支配收入不足2萬，區區4000多的房價已經遠超出當地市民與農民的承受能力。依靠所謂的人口優勢來支撐當地的高房價顯然是不切實際的幻想。這樣房價相對不太高的城市仍然存在著嚴重的房地產泡沫。
其實邯鄲這樣的情況在二三四線乃至于不入流的城市十分普遍。盡管各個城市的房價具有很強的關聯性，但我們卻不得不承認北京、上海等一線大城市在短期來看，吸收全國人力物力財力資源的能力確實高出一籌，暫時能維持房地產市場的繁榮。而那些二三四線乃至于不入流的城市，其輻射能力有限，大多僅能輻射周邊郊縣，但卻要拉起大城市框架，城東規劃成新城區，城西規劃成工業區，城北規劃成度假區，城南變成了休閑購物區。結果到了華燈初上之時，所謂的各個新區都變成了鬼城，房屋空置率居高不下。
各地地方政府不可能長期利用行政力量來維持房地產泡沫。房價最終必須要有眾多房奴心甘情愿地掏錢買房，掙錢還貸才能維持住。在眾多的城市，大量過剩的空置房難以出租，當房價上漲時，人們持有這些房產尚且可以當成放在銀行的存款，但是長期來看，房價僵持、沒有需求的房產市場只會讓那些持有空置房的投資者或投機者的預期發生一百八十度的大轉變。對于他們來說，房地產由家庭資產變成了一種家庭的財務負擔。
與此同時，一旦房價上漲預期扭轉，像邯鄲這樣的大量二三線城市的眾多中小房產商的資金鏈將面臨枯竭。其實實際情況的變化比我們所預想的還要快得多。現在，很多城市的中小開發商的資金鏈已經緊張到了慘烈的程度，與之相關的所謂民間借貸市場的大量擔保公司也破產倒閉。要么降價，要么自殺或跑路，這已經成了一些中小房產商的共識。
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