秦虹：房?jī)r(jià)調(diào)整是地產(chǎn)市場(chǎng)的必然趨勢(shì)

2011-12-16 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞

　　國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任、研究員秦虹，曾任建設(shè)部政策研究中心房地產(chǎn)與住宅研究所副所長(zhǎng)、所長(zhǎng)。主持或參加多項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)和住宅政策研究課題，發(fā)表文章40多篇。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)深入直白的剖析，讓我們更加了解了住建部對(duì)調(diào)控等措施的真實(shí)意愿。

　　0352房網(wǎng)：近一段時(shí)間以來(lái)，各地都出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商打折促銷(xiāo)的活動(dòng)，不僅在一線城市，而且已經(jīng)蔓延到二三線城市，于是人們都在議論中國(guó)樓市的“拐點(diǎn)”就要來(lái)了，您怎樣看這個(gè)問(wèn)題?

住建部政策研究中心主任秦虹

　　秦虹：房?jī)r(jià)調(diào)整是必然趨勢(shì)。兩個(gè)方面來(lái)講，從客觀上看，一段時(shí)間內(nèi)不存在上漲的基礎(chǔ)，2010年全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積增幅很快，2010年全國(guó)新建商品房開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)了40%，而2011年貨幣政策收緊，利率升高，供給增加，需求收緊，現(xiàn)在的市場(chǎng)是一個(gè)庫(kù)存增加的階段，供求關(guān)系發(fā)生了明顯變化。

　　從主觀上看，國(guó)務(wù)院要求各地實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，各地也在主動(dòng)管理房?jī)r(jià)，從預(yù)售許可證的審批環(huán)節(jié)加以控制房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。這樣的發(fā)展?fàn)顟B(tài)是不可持續(xù)的，我們需要一些政策性手段來(lái)引導(dǎo)整個(gè)市場(chǎng)遵循客觀發(fā)展規(guī)律。

　　可以看出，在一段時(shí)間內(nèi)都不存在房?jī)r(jià)上漲的條件。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處在過(guò)熱的狀態(tài)，有些人放棄了實(shí)業(yè)、忽視了自身能力，不顧一切地投入到買(mǎi)房炒房的大軍之中，市場(chǎng)上恐慌性需求、超前性需求、投資性需求、拆遷需求、即時(shí)需求、未來(lái)需求都疊加在一起，造成了市場(chǎng)的急速膨脹，帶來(lái)了價(jià)格的非理性上漲。

　　0352房網(wǎng)：隨著各地房?jī)r(jià)或明或暗的下降，近來(lái)，在多個(gè)地區(qū)出現(xiàn)了老業(yè)主維權(quán)事件，要求退還差價(jià)。從一個(gè)學(xué)者的角度，您如何看待這一問(wèn)題?

　　秦虹：我不知道業(yè)主為什么維權(quán)。買(mǎi)房本身就是投資性行為。無(wú)論是買(mǎi)一套房自住，還是買(mǎi)多套房去出租去炒房，本身都有投資屬性在里面。只不過(guò)買(mǎi)一套房自己住就將居住和投資合二為一了。

　　投資就有風(fēng)險(xiǎn)。投資股市，股票下跌是不是要去砸上市公司?過(guò)去因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期較短，沒(méi)有經(jīng)過(guò)太多周期性起伏的波動(dòng)，致使大家誤認(rèn)為買(mǎi)房只會(huì)增值不會(huì)貶值，忽視了投資房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　我們要關(guān)注到風(fēng)險(xiǎn)，一是房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上市場(chǎng)規(guī)律決定了房?jī)r(jià)會(huì)起起伏伏變動(dòng)，就意味著資產(chǎn)的價(jià)值量上升或者下降的變化;二是償付能力的風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)房貸款的過(guò)程中，如果工作發(fā)生了變動(dòng)是否會(huì)斷供?三是利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橹袊?guó)的貸款利率是浮動(dòng)利率，會(huì)隨時(shí)調(diào)整。而在美國(guó)是固定利率，在買(mǎi)房的時(shí)候就能夠知道要為這套房子付多少錢(qián)。

　　所以我覺(jué)得買(mǎi)房也好，投資也好，買(mǎi)房人首先必須意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題并且有一定的承受能力。這些都是購(gòu)房人要考慮到的問(wèn)題。據(jù)我了解，我國(guó)2009年平均購(gòu)房年齡是27歲，這是不正常的，因?yàn)樵谶€沒(méi)有積累起首付能力的時(shí)候就買(mǎi)房，風(fēng)險(xiǎn)太大了。

　　0352房網(wǎng)：在限購(gòu)令下，對(duì)于一些首次置業(yè)和升級(jí)置業(yè)的剛需群體產(chǎn)生誤傷，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)年內(nèi)或明年年初限購(gòu)令會(huì)松綁，您如何看待這個(gè)問(wèn)題?

　　秦虹：我們的限購(gòu)政策明確提出了擁有兩套以上住房受到購(gòu)買(mǎi)限制，五年社保限制只在北京，其他城市只有一年時(shí)限，并沒(méi)有對(duì)實(shí)際居住需求的群體產(chǎn)生所謂的誤傷。因?yàn)楸本┨幵谝粋€(gè)非常特殊的環(huán)境，市場(chǎng)和人口的壓力都太大了。過(guò)去的十年，每年新增常住人口60萬(wàn)，對(duì)于北京市基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)行、公共配套的維護(hù)都是巨大的考驗(yàn)，不能因?yàn)檫@一個(gè)點(diǎn)就放大到全部。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）