謝逸楓：前9月全國房地產呈現回暖疲軟的趨勢(2)

2012-10-19 來源：謝逸楓博客編輯：詩諾

　　主持人：怎么看房企拿地再掀起高潮現象，為什么會冒進拿地?

　　謝逸楓：房地產調控關鍵期內，房企大量購置土地主要是搶時機。一是全國地方政府財政吃力和調控政策影響，地價溢價率和溢價比較低，土地價格相對便宜。二是房企資金富裕，上半年新增土地儲備不足。目前土地市場的優(yōu)品質地塊大量推出，并且開發(fā)利潤高。三是土地市場火熱，有利樓市回暖。況且優(yōu)品質的地塊越來越稀缺，又可以增加不動產資產的增值。四是房地產市場回暖的態(tài)勢加快，后市前景往好的趨勢發(fā)展，低價抄底拿地是最好時機。五是大房企補倉需要，況且融資渠道具有優(yōu)勢。

　　房銷售和待售情況。1-9月份，商品房銷售面積68441萬平方米，同比下降4.0%，降幅比1-8月份縮小0.1個百分點;其中，住宅銷售面積下降4.3%，辦公樓銷售面積增長3.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降0.2%。商品房銷售額40354億元，增長2.7%，增速比1-8月份提高0.5個百分點;其中，住宅銷售額增長3.3%，辦公樓銷售額下降4.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長2.3%。1-9月份，東部地區(qū)商品房銷售面積33722萬平方米，同比下降2.3%，降幅比1-8月份縮小0.3個百分點;銷售額24598億元，增長3.1%，增速提高0.9個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積17248萬平方米，下降2.1%，降幅縮小0.3個百分點;銷售額7657億元，增長6.0%，增速回落0.1個百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積17472萬平方米，下降8.8%，降幅擴大0.6個百分點;銷售額8098億元，下降1.6%，降幅擴大0.7個百分點。9月末，商品房待售面積32670萬平方米，比8月末增加712萬平方米。其中，住宅待售面積增加467萬平方米，辦公樓增加73萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房增加76萬平方米。

　　主持人：請你分析前8月銷售成交和銷售額下降的原因是什么?

　　謝逸楓：前9月銷售成交和銷售額下降的原因有四個方面，一是部分房企取消價格優(yōu)惠措施，上漲房價。二是受到網簽推后的因素影響。三是新增供應減少，房企推貨不積極。四是部分購房者處于觀望局面。

　　主持人：9月房價如何走勢?未來房價又將怎么走?

　　謝逸楓：從9月房價數據顯示，房價環(huán)比連續(xù)保持9個月下降,說明中央房地產調控效果非常顯著。目前前9月全國房地產回暖減速,一方面是貨幣政策和地方調控調整的結果。另外一方面是房企"以價套現'的銷售策略實施,去商品房庫存,回收銷售款,保持現金流的穩(wěn)定。"不過,房價同比依然連續(xù)四個月上漲趨勢，說明房價上漲壓力巨大。

　　謝逸楓：供應短缺導致市場供不應求，明年房價將進入全面上漲。首先是土地低增長供應，而保障房也低供應，新增供應大量減少。市場供求不平衡，房價下降的可能性為零。其次是調控從嚴基調轉向微調進入維穩(wěn)，年內調控放松預期強烈。貨幣與房貸政策字已經放松。因此，未來更城市實施放松調控的政策出臺。再次是房價已經出現明顯上漲苗頭，并且連續(xù)上漲4個月。樓市回暖加快，價隨量升趨勢出現。同時，購房者謹慎態(tài)度轉變成積極入市。最后是去商品房庫存量快速，房企資金壓力逐漸消除，房價缺乏下降動力。況且，今年穩(wěn)增長的目標之下，全國大量的投資必然導致地方政府財政透支，土地財政將進一步推高房價。

　　房地產開發(fā)企業(yè)到位資金情況。1-9月份，房地產開發(fā)企業(yè)本年到位資金68232億元，同比增長10.1%，增速比1-8月份提高1個百分點。其中，國內貸款11008億元，增長12.9%;利用外資317億元，下降53.3%;自籌資金28438億元，增長11.4%;其他資金28469億元，增長9.6%。在其他資金中，定金及預收款17841億元，增長13.2%;個人按揭貸款7064億元，增長14.2%。四、房地產開發(fā)景氣指數。9月份，房地產開發(fā)景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為94.39，比上月回落0.25點。

　　主持人：目前房企資金鏈狀況如何?

　　謝逸楓：房企到位資金不斷增速，表明房企資金最壞時期已經過去了,現在基本是不缺錢。首先是房企融資成本下降，銷售回款增加，現金流越來越寬松。其次是房貸政策放松，個人住房貸款增長快速，市場購買力旺盛。再次是國內房地產貸款也逐漸增加，房企整體資金壓力減小。最后是貨幣政策放松預期強烈，開發(fā)商推盤速度提高，但是價格折扣優(yōu)惠政策的力度越來越小。毫無疑問，現在買房是購房者最好時機,否則一旦錯過必然要悔青腸子。

（責任編輯：0352房網）