謝逸楓：陜西“房企利潤(rùn)率10%”政策應(yīng)立即取消

2012-10-21 來(lái)源：謝逸楓的博客編輯：木木

　　2012年10月19日，陜西省住建廳會(huì)同省物價(jià)局聯(lián)合發(fā)文，要求各地分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本并公布住房銷售價(jià)格區(qū)間，鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售，引導(dǎo)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。各城市要?jiǎng)澏▍^(qū)域分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本，合理利潤(rùn)率控制在10%左右，并將各區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間在媒體上公布，同時(shí)在物價(jià)部門的備案價(jià)格應(yīng)在公布的價(jià)格區(qū)間范圍內(nèi)。根據(jù)省住建廳、省物價(jià)局明確的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成和利潤(rùn)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，商品房成本測(cè)算包含土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目，并可參照2009《陜西省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)則》及當(dāng)年涉及建筑的各項(xiàng)價(jià)格指數(shù)測(cè)算出較為準(zhǔn)確的開發(fā)成本。

謝逸楓

　　陜西省住建廳和省物價(jià)局有關(guān)人員表示，這是響應(yīng)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求，希望引導(dǎo)大家購(gòu)房理性消費(fèi)。通知的出臺(tái)，一是要防止房?jī)r(jià)反彈，二是讓老百姓對(duì)商品房成本心中有數(shù)，剛需購(gòu)房該出手就可以出手。目的是希望開發(fā)商既有利潤(rùn)，老百姓也能買得起，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)和健康發(fā)展。

　　有請(qǐng)亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)此分析與評(píng)論：

　　記者：謝先生怎么看“陜西出臺(tái)樓市調(diào)控新政中關(guān)于商品房利潤(rùn)應(yīng)在10%左右”的規(guī)定?

　　謝逸楓：房?jī)r(jià)管不住又按不住，使出“耍流氓”行政手段，非常不理智。陜西出臺(tái)“商品房合理利潤(rùn)控制在10%左右的政策規(guī)定，可謂震蕩樓市，威懾房企，開創(chuàng)全國(guó)首例、甚至國(guó)際上首創(chuàng)“房地產(chǎn)企業(yè)合理利潤(rùn)控制線”的政策。其政府意圖在于控制房?jī)r(jià)與引導(dǎo)購(gòu)房者理性購(gòu)房，目的是減少老百姓對(duì)高房?jī)r(jià)的抱怨，緩解購(gòu)房者與政府的高房?jī)r(jià)矛盾。毫無(wú)疑問(wèn)，此政策不利房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房企及購(gòu)房者，更不是徹底解決中國(guó)老百姓住房問(wèn)題。因此，僅僅是地方政府表明堅(jiān)持調(diào)控不放松與調(diào)控房?jī)r(jià)的決心與態(tài)度。此政策壓根本是不靠譜，如此爛政策竟然出于政府之手，完全是瞎折騰，最后必然受到譴責(zé)與批判之后而無(wú)功取消。

　　謝逸楓：“合理利潤(rùn)率控制在10%”一旦被強(qiáng)制執(zhí)行，10%((毛利潤(rùn)或凈利潤(rùn))的政策出臺(tái),房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生恐怖與可怕的事情，甚至導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲。一則為減少損失，增加利潤(rùn)，要爆發(fā)偷工減料或者是房屋質(zhì)量問(wèn)題的"樓脆脆'事件。二則房企利潤(rùn)因受到嚴(yán)重?cái)D壓,房企虧損嚴(yán)重,導(dǎo)致破產(chǎn)或倒閉，如無(wú)力負(fù)債或者被銀行追債,又要出現(xiàn)“房跑跑”。三則房企如倒下,銀行肯定緊隨其后,將威脅到金融機(jī)構(gòu)安全。四則如全國(guó)推行此政策，房地產(chǎn)一旦崩潰,中國(guó)經(jīng)濟(jì)難獨(dú)存，將受到毀滅性打擊。五則如開發(fā)商退回土地和不拿地，看地方政府怎么完成土地供應(yīng)計(jì)劃與土地出讓金任務(wù)，拿什么去完成保障房建設(shè)與搞城市基礎(chǔ)設(shè)施等。

　　記者：陜西調(diào)控新政對(duì)樓市有什么影響?會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降?

　　謝逸楓：陜西調(diào)控新政最大影響力莫過(guò)于購(gòu)房者的心理預(yù)期。對(duì)樓市成交量會(huì)有一定影響，會(huì)導(dǎo)致部分購(gòu)房者和開發(fā)商觀望情緒。另外是影響購(gòu)房者對(duì)樓市與調(diào)控及房?jī)r(jià)的預(yù)期。不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，政策很難執(zhí)行。

　　記者：陜西調(diào)控新政規(guī)定“合理利潤(rùn)率控制在10%”是否合理?是否有可操作性?

　　謝逸楓：此政策非常不合理，缺乏市場(chǎng)客觀性與科學(xué)性及經(jīng)濟(jì)規(guī)律性等法律根據(jù)，簡(jiǎn)直是扯淡政策。不僅違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，還違反憲法與法律規(guī)定。請(qǐng)問(wèn)，此政策中國(guó)有哪部法律的條文規(guī)定開發(fā)商“合理利潤(rùn)率控制在10%”或者是規(guī)定“商品房?jī)r(jià)格不能超過(guò)10%利潤(rùn)率?地方政府帶頭破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)，以控制房?jī)r(jià)為借口，犧牲市場(chǎng)。為什么不帶頭限定合理地價(jià)與稅費(fèi)及貸款利息等開發(fā)成本?否則不要以民生與控制房?jī)r(jià)作為干預(yù)與破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的借口。為什么不問(wèn)高房?jī)r(jià)的原因?究竟誰(shuí)吃拿的高房?jī)r(jià)最多?一則地價(jià)占房?jī)r(jià)30%。二則64項(xiàng)稅費(fèi)占房?jī)r(jià)30%。三則銀行占房?jī)r(jià)10%-15%。四則建安與材料及基建等配套成本占房?jī)r(jià)15%-20%。還有資金成本等其他成本。

　　謝逸楓：此政策操作上猶如形同虛設(shè)，缺乏實(shí)際的可操作性，根本無(wú)法執(zhí)行。一則違法憲法，缺乏法律根據(jù)，應(yīng)立即取消。法律上沒(méi)這個(gè)規(guī)定，而且在實(shí)際操作中也很難執(zhí)行。譬如德國(guó)的法律就有明文規(guī)定“開發(fā)商制定的房?jī)r(jià)超過(guò)“合理房?jī)r(jià)”的20%，即為“超高房?jī)r(jià)”，就是違法行為”，而超過(guò)“合理房?jī)r(jià)”50%則為“房?jī)r(jià)暴利”，就是觸犯刑法，要判處出售者3年徒刑。二則開發(fā)成本與利潤(rùn)難確定。一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)最后利潤(rùn)，未到項(xiàng)目銷售完前，不好計(jì)算其利潤(rùn)。況且開發(fā)成本的預(yù)算因市場(chǎng)與價(jià)格存在變數(shù)。三則如何說(shuō)“10%是合理利潤(rùn)”?所以，從目前情況看來(lái)，是政府調(diào)控房?jī)r(jià)的一個(gè)姿態(tài)，后續(xù)有什么細(xì)則出臺(tái)值得關(guān)注。

　　各級(jí)價(jià)格主管部門、房地產(chǎn)行政管理部門將共同做好普通商品住房銷售價(jià)格的管理工作，密切關(guān)注房?jī)r(jià)上漲情況，采取有效措施，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。根據(jù)要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，須一次性公開全部房源，實(shí)行“一房一價(jià)，明碼標(biāo)價(jià)”對(duì)外銷售，其中新建商品住房的供水、供電、供氣、供暖、有線電視、安全監(jiān)控系統(tǒng)及其他屬于購(gòu)房人所有的公共設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)費(fèi)用，均包含在住房?jī)r(jià)格中，不得另行收取。

　　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在商品房銷售之前到當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門進(jìn)行價(jià)格備案，備案價(jià)格應(yīng)在所在區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間范圍內(nèi)。經(jīng)備案的商品房銷售價(jià)格及不同樓層的累進(jìn)加價(jià)率應(yīng)在價(jià)格信息網(wǎng)上進(jìn)行公示，接受社會(huì)監(jiān)督。對(duì)市場(chǎng)上出現(xiàn)的虛假宣傳、虛假促銷等違規(guī)銷售行為，加大監(jiān)督檢查力度，依法從嚴(yán)查處。各地要結(jié)合實(shí)際制定商品住房現(xiàn)房銷售管理辦法和現(xiàn)房銷售支持政策。

　　對(duì)條件成熟的區(qū)域或項(xiàng)目，鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售。實(shí)行現(xiàn)房銷售的商品住房，應(yīng)符合《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的現(xiàn)房銷售條件;在商品住房現(xiàn)房銷售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將符合現(xiàn)房銷售條件的有關(guān)證明文件和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。超出價(jià)格區(qū)間的商品房將無(wú)法在價(jià)格主管部門備案，也無(wú)法取得預(yù)售證。實(shí)際上，在全國(guó)和地方兩會(huì)，有關(guān)公布商品房成本價(jià)的提案和議案一直都有。陜西出臺(tái)這一政策，可以說(shuō)是對(duì)國(guó)家政策和民間聲音的呼應(yīng)。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）