任志強(qiáng)：中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)很有前景但存概念性錯(cuò)誤

2012-10-22 來源：任志強(qiáng)的博客編輯：木木

　　針對(duì)業(yè)界的“養(yǎng)老地產(chǎn)熱”，任志強(qiáng)認(rèn)為，目前推出的養(yǎng)老地產(chǎn)概念存在重大缺失，那就是幾乎所有的養(yǎng)老地產(chǎn)里都沒有醫(yī)療機(jī)構(gòu)參與。在中國(guó)，醫(yī)療資源都在政府的控制之下，而沒有醫(yī)療機(jī)構(gòu)的參與，就談不上能真正服務(wù)于老人，因此現(xiàn)在提出的養(yǎng)老地產(chǎn)是個(gè)“錯(cuò)誤概念”。

任志強(qiáng)

　　但同時(shí)，他也指出，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)占地產(chǎn)總量只有百分之一點(diǎn)幾，中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)還很有前景。

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的前景，任志強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)城市化水平越高的時(shí)候，持有物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的比重會(huì)越來越高，因?yàn)槲覀兊谌a(chǎn)業(yè)比重會(huì)在城市化發(fā)展和工業(yè)化發(fā)展過程中逐步提高，這是一個(gè)全世界各個(gè)國(guó)家和城市發(fā)展的一個(gè)共同規(guī)律，無可避免。

　　華遠(yuǎn)商業(yè)地產(chǎn)比例未提高

　　記者：從華遠(yuǎn)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)看，商業(yè)地產(chǎn)的比重似乎在逐漸地提升。

　　任志強(qiáng)：這個(gè)看法是錯(cuò)的，因?yàn)槟銈儾涣私馊A遠(yuǎn)的過去。華遠(yuǎn)最初起家依靠的是西單商業(yè)街改造，第一項(xiàng)目就是華威大廈。這是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，在沒有做住宅之前我們首先做的是商業(yè)項(xiàng)目。

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不可能占一個(gè)地產(chǎn)公司的全部盤子。在我國(guó)地產(chǎn)總投資比例中，住宅正處于發(fā)展的強(qiáng)盛時(shí)期。城市化剛剛進(jìn)入的時(shí)候，商業(yè)不會(huì)占很大的比例，在總投資比例中住宅基本占70%，商業(yè)只占30%。對(duì)每個(gè)企業(yè)來說，不同階段可能有不同的側(cè)重，對(duì)于華遠(yuǎn)的竣工總量來說，竣工4000多萬平方米建筑里，大頭還是住宅，商業(yè)部分加起來可能也就400、500萬平方米。

　　過去，我們的商業(yè)項(xiàng)目不是持有，大部分是賣掉，現(xiàn)在可能我們會(huì)保留一部分。這是因?yàn)檫^去我們沒有金融政策支持，沒有資金，因此地產(chǎn)企業(yè)都必須把所有的地產(chǎn)項(xiàng)目賣掉，回收資金進(jìn)入新的運(yùn)營(yíng)循環(huán)。萬科的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎是零，完全以住宅為主，那是他的一個(gè)選擇。

　　現(xiàn)在的選擇和過去的主動(dòng)選擇是兩個(gè)概念，過去的主動(dòng)選項(xiàng)是我想干什么就干什么，現(xiàn)在的土地實(shí)行招拍掛制度，并不能完全按自己的想法去做，所以在核心地段不得不去做一些，我不認(rèn)為它現(xiàn)在出現(xiàn)了轉(zhuǎn)換。

　　從商業(yè)模式上來說，有的企業(yè)是百貨店，什么都有，像沃爾瑪;有的企業(yè)是專業(yè)店，只干一樣?xùn)|西，比如潘石屹。我覺得王石或者恒大幾個(gè)大公司都屬于沃爾瑪式的，大部分重復(fù)拷貝，迅速地?cái)U(kuò)張。

　　每個(gè)企業(yè)可以任意選擇自己的經(jīng)營(yíng)方式和經(jīng)營(yíng)模式，這個(gè)商業(yè)模式從歷史上來看，不管香港、美國(guó)還是其他國(guó)家都有案例。其中對(duì)經(jīng)營(yíng)者的要求是你的能力是什么不善于經(jīng)營(yíng)商業(yè)的你就不可能做大量的商業(yè)。

　　如果一個(gè)經(jīng)營(yíng)者的頭腦中本來就沒有商業(yè)經(jīng)營(yíng)的概念，他可能只能去做住宅。有的人沒有住宅的概念，沒有做別墅的經(jīng)驗(yàn)，他可能更多的就是做某一單項(xiàng)產(chǎn)品。比如專業(yè)店里有人專門賣醫(yī)療器械，有人專門賣高爾夫球桿，有人專門賣運(yùn)動(dòng)用品，也有我只賣西服或者只賣LV的包，可以有不同的選擇。這不是一個(gè)行業(yè)中普遍的問題，而是自由選擇過程中形成的結(jié)果。

　　商業(yè)地產(chǎn)投資總量未超合理比重

　　記者：最近一位房地產(chǎn)上市公司的老總也在談到商業(yè)地產(chǎn)的前景非常艱難，之前也有許多專家認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在蜂擁而至的話確實(shí)……

　　任志強(qiáng)：這是錯(cuò)誤判斷，商業(yè)地產(chǎn)總量在地產(chǎn)總盤子里并沒有擴(kuò)大多少，過去最低時(shí)候是28%，最高時(shí)候是32%的投入，現(xiàn)在也就32%，我并沒有看到在商業(yè)地產(chǎn)投資在地產(chǎn)總投資的比重加大的現(xiàn)象。

　　對(duì)于一個(gè)國(guó)家而言，商業(yè)用地總量和住宅用地的總量是匹配的，它也不可能增加，就這么多量，所以不可能我總的商業(yè)量加大了。只是在某一個(gè)企業(yè)中，其項(xiàng)目組合中商業(yè)比重加大了還是住宅比重加大了，但從全國(guó)總量中來看沒什么變化，或者幾乎沒有變化。在一線城市中商業(yè)比重加大是合理的，因?yàn)樗某鞘谢揭呀?jīng)很高了，住宅需求量會(huì)減少。

　　而在二三線城市特別是三四線城市，如果加大商業(yè)項(xiàng)目比重就不合理，因?yàn)樗某鞘谢俣戎挥?0%，沒有足夠人流量支撐的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是有風(fēng)險(xiǎn)的。所以，商業(yè)項(xiàng)目地點(diǎn)選擇就顯得十分關(guān)鍵。如果你的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目擱在核心區(qū)，就是個(gè)好東西，如果擱在邊遠(yuǎn)區(qū)，在離城市很遠(yuǎn)的地方搞一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，把人吸引過去，就不太容易，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大。

　　你們總是從局部看問題，我們應(yīng)該從全局去看問題，從總量上來看，商業(yè)地產(chǎn)沒有發(fā)生大的變化。

　　記者：您剛才說一線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景還是非常好，這是對(duì)潘石屹發(fā)展模式的一種認(rèn)可?

　　任志強(qiáng)：兩回事。人們?cè)谶x擇商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候通常會(huì)看當(dāng)?shù)氐腉DP水平，如果一個(gè)開發(fā)商不懂這個(gè)東西的話那他就是盲目地選擇。我們不覺得所有的開發(fā)商都會(huì)很聰明，而且有的開發(fā)商是根據(jù)地方政府的要求，因?yàn)樗麑?duì)地方政府有過多的依賴。

　　但是從城市的發(fā)展過程中，當(dāng)城市化水平越高的時(shí)候，持有物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的比重會(huì)越來越高，因?yàn)槲覀兊谌a(chǎn)業(yè)比重會(huì)在城市化發(fā)展和工業(yè)化發(fā)展過程中逐步提高，這是一個(gè)全世界各個(gè)國(guó)家和城市發(fā)展的一個(gè)共同規(guī)律，無可避免。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）