“一房兩賣”房屋所有權究竟歸誰
2012-09-06 來源：0352房網 編輯：紫琳
案例回顧：客戶A在某小區以8萬元購買了一套商品房，待裝修完畢還未入住，便以12萬元賣給客戶B。雙方簽訂書面合同，交付房款，但未辦理房屋登記過戶手續，客戶B便搬進新房居住。經過一段時間，客戶A見房價又在上漲，于是再次以16萬元的價格將該房屋出賣給客戶C，雙方到房管部門辦理了房屋登記過戶手續。此后，客戶A欲將12萬元現金退給客戶B，并要求其退房。但客戶B認為其已簽訂了房屋買賣合同，且交清房款已入房居住，應享有該房的所有權和使用權，拒不退房。雙方為此爭執不休。最后，客戶A一紙訴狀遞到法院，要求判令客戶B退房，房屋所有權應屬客戶C享有。
本案的焦點是未經所有權變更登記的房屋買賣，其效力如何確認，房屋所有權歸誰?對此，產生三種不同意見：
第一種意見認為，客戶B沒有辦理房屋所有權變更登記手續，不具備房屋買賣合同生效的形式要件，就不能認定房屋買賣合同成立。而合同成立是合同生效的邏輯前提。由于客戶A與客戶B的買賣合同不成立，自然導致雙方的買賣合同不生效。
第二種意見認為，確認房屋歸客戶B所有。理由是：客戶A與客戶B之間的房屋買賣合同有效，且房屋已交付管理使用，應撤銷客戶A與客戶C的買賣合同。
第三種意見認為，未經所有權變更登記的房屋買賣，買方不能享有所有權，這種后果不是買賣合同無效的法律后果，而是未辦理所有權變更登記手續造成的。應認定客戶B不能享有房屋所有權，必須退房;客戶A應承擔違約責任;客戶C享有該房屋所有權。
最高人民法院《關于貫徹執行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見(試行)》第85條規定：“財產所有權合法轉移后，一方翻悔，不予支持。財產所有權尚未按協議轉移，一方翻悔并無正當理由，協議又能夠履行，應當繼續履行。如果協議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任。”這說明財產所有權轉移與否，并不決定合同效力的有無。本案如果認定客戶A與客戶B之間的合同無效，那么即使客戶A未將房屋又賣給客戶C，客戶B也無權請求客戶A辦理產權過戶以履行合同，客戶A也無需承擔違約責任，因為違約責任是以合同的有效成立為前提的。顯然，認定未辦理所有權登記的合同無效，不利于保護房屋買受人的利益。相反，認定客戶A與客戶B的合同有效，客戶B有權請求客戶A履行合同，協助辦理過戶登記手續。但因為客戶A已將房屋賣給客戶C且已經辦理了房屋過戶手續，客戶A已不能履行合同，雙方應解除合同。因是客戶A致使合同不能履行，客戶A屬于違約，應當承擔違約責任，賠償客戶B的損失。
綜上所述，本案客戶A與客戶B的房屋買賣合同有效，但因未辦理房屋所有權變更登記手續，客戶B無權享有該房屋所有權，必須退房。客戶A應當承擔違約責任，退還客戶B的購房款，并賠償客戶B的損失。客戶C享有該房屋所有權。
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