中國社科院：樓市調控難度增大 房價不會大跌
2012-05-28 來源：0352房網 編輯：玥婷
中國社會科學院一份最新的研究報告稱，2012年將是住房分配制度改革以來，房地產行業最艱難的一年。行業利潤急劇萎縮，中小企業破產可能激增。不過，它又認為，房價僅止于略有回落，總體降幅不會很大，因為“調控的難度在不斷增大”。
房價難降
盡管風聲鶴唳，但是房價難降。藍皮書預測，房價“可能略有回落，但大幅降價可能性也很小”。
消費性需求謹慎觀望，購房決策取決于房價變化。對廣大無房家庭而言，2012年的自住性購房同樣可能更為謹慎，觀望態度更為明顯。
藍皮書稱，由于需求低迷，幾乎不存在房價上漲的可能性，但由于當前房地產開發成本特別是土地購置成本很高，大幅降價將意味著多數開發項目面臨虧損，在經濟和政策前景明朗前，多數開發企業將選擇觀望態勢，不情愿輕易降價，房價將延續上年的盤整態勢。
由于部分開發企業出現債務危機被迫低價處理存量房產，也由于某些大型企業集團為了主導行業重組并購，通過價格戰形成對被并購開發企業的虧損壓力，因此整體房價也將在盤整中有所回落。但總體上，由于房地產行業準入限制少，行業外資本較容易進入，行業內壟斷企業通過價格戰實施并購策略很容易被行業外資本進入而打破，導致得不償失，因此劇烈的價格戰很難形成，總體房價降幅不會很大。
房地產行業謀求“過冬”
全國共有46個城市實施了限購政策，有些較中央要求更嚴格、更具體，在一定程度上演了“升級版”。交易量增速應聲而下。與此同時，房價上漲勢頭初步遏制，觀望情緒彌漫。
在此情況下，房地產企業業績出現分化，行業生存狀況日益嚴峻。尤其是貨幣政策緊縮、信貸受控給房地產企業壓力尤大。部分小企業資金鏈緊張，為求一時之緩，不得不“斷腕求全”。也有一些小企業熬不過去，甚至關門。
眾多房地產延續前年動作，加速轉型，尋求行業內的新增長點抑或開拓行業外新領域，尋找突圍之路。
根據“十二五”規劃，自2011年起的5年內全國將新增3600萬套保障性住房，其中絕大部分將以新建的形式供應。對地方政府而言，無論是從減輕資本金籌措壓力還是從加快供應速度的角度出發，都歡迎開發企業參與保障房的配建或代建。目前，萬科、恒大、綠地、龍湖、遠洋等大部分一線開發企業均已大規模參與保障房建設。
作為民生工程，保障房代建環節的微利顯然不足以形成驅動企業進入的力量。為推動保障房建設，從中央到地方在政策上設定了一定的激勵機制，包括信貸支持和土地政策的傾斜以及其他方面的補償。因而，企業積極參與保障房建設，除完成用地出讓中配建的要求外，多從拓寬融資渠道、培育或維系政府關系的角度考慮。
調控困境
藍皮書認為，2012年，我國房地產政策將繼續鞏固已有的調控成果，調控政策將不斷優化和提升，但調控難度也不斷增大。一方面，國內外閑置資本仍然對房地產市場形成巨大的投資投機性需求，抑制投機仍將是本年度房地產調控的重要目標;另一方面，宏觀經濟增速回落，保增長壓力增大，宏觀經濟調控可能逐步由緊縮轉向寬松。
經歷了2011年低迷的房產市場交易和土地出讓流拍后，一些地方政府和開發企業開始不斷尋求政策松綁和突破，其中限購政策可能是尋求突破的主要方向。在各利益相關方影響下，2012年部分城市具體限購措施可能有所變化，如對首套住房定義放寬、對二套住房限購放開、對非戶籍常住人口限購放寬，限購手段也可能從硬性的交易限制轉向信貸限制。
不過，藍皮書預測，對北京、上海等超大城市，考慮城市人口規模限制要求，針對外來人口的住房市場限購可能作為一種常態的制度存在。
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