樓市調控“限”出新招 陜西利潤率劃線10%
2012-10-23 來源：南方日報 編輯：木木
近日，陜西省住建廳和省物價局聯合下發的一份通知可謂給了開發商“當頭一棒”。這份題為《關于加強商品房價格成本利潤測算進一步促進我省房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)，祭出了限制房企利潤的狠招。
繼樓市調控政策限貸、限購、限價之后，限利這一新的“限字”調控政策出臺，可謂一石激起千層浪。
限利潤新政橫空出世市民歡喜房企發愁
記者在陜西省住建廳網站“陜西建設網”上看到，這份《通知》中明確要求，各地應按照土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目，根據2009《陜西省建設工程工程量清單計價規則》及當年涉及建筑的各項價格指數測算出較為準確的開發成本。在這個成本的基礎上，房屋最后的售價只能加上10%左右的“合理利潤率”。
《通知》還明確要求，各區域住房銷售價格區間必須通過當地新聞媒體向社會公布，超出價格區間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預售證。房地產開發企業在取得預售許可10日內，要一次性公開全部房源，實行“一房一價”、明碼標價的新建商品住房的水、電、氣、暖、有線電視、安全監控系統及其他屬于購房人所有的公共設施設備的配套建設費用，都必須包含在房價中，不得另行收取。
據陜西媒體報道，實際上，在全國和地方兩會，有關公布商品房成本價的提案和議案一直都有。陜西出臺這一政策，可以說是對國家政策和民間聲音的呼應。
陜西省住建廳和省物價局有關人員對媒體表示，這是“響應調控房地產市場的要求，希望引導大家購房理性消費”。通知的出臺，一是要防止房價反彈，二是讓老百姓對商品房成本心中有數，剛需購房該出手就可以出手。希望開發商既有利潤，老百姓也能買得起，進一步促進房地產市場的平穩和健康發展。
政府能否控制利潤率?爭論雙方各執一詞
該《通知》的橫空出世博得了不少當地市民的贊同，然而對于開發商來說卻猶如“晴天霹靂”。房地產開發商的利潤被限制在10%左右，甚至不如餐飲等行業。
新政首先引起爭議的一個焦點是，陜西省政府住建廳和物價局限制房地產開發商的利潤是否合理?有網友在微博里說：“政府控制利潤率是倒退回計劃經濟、否定市場的行為。”華遠地產(600743,股吧)董事長任志強也在微博上表明態度，他認為：“這個規定既違反市場經濟規律，又嚴重違反價格法和房地產管理法。”
但對任志強所說的違反市場經濟規律這一看法，亦有經濟學者提出不同意見。有經濟學者在微博上回應稱：“地產已經不是看不見的"手"發揮有效配置的地方了，這就是樓市調控的理論依據。此次調控與之前限價限購的政策一脈相承，僅從經濟學理論而言沒有本質區別，亦無什么不妥。”
而對其認為違反價格法的說法，記者采訪了業內律師，有律師認為，此操作符合我國《價格法》規定：“當重要商品和服務價格顯著上漲或者有可能顯著上漲，國務院和省、自治區、直轄市人民政府可以對部分價格采取限定差價率或者利潤率、規定限價、實行提價申報制度和調價備案制度等干預措施”。
網上言論贊同陜西新政的一方認為，“利潤控制在10%”的商品房新政不是心血來潮的胡亂作為，而是“在積極行使相關管理職能，維護群眾利益”。
10%利潤如何測算?新政如何操作成焦點
除了規定是否合理外，另一個引發爭議的焦點是房企10%的利潤怎么測算。同策房產咨詢有限公司研究中心總監張宏偉認為，“這個規定的可操作性不強，在成本高低是一筆"飄忽不定"的賬時，別說政府控制開發商利潤了，就是開發商自己都很難控制利潤”。
張宏偉分析，每個樓盤拿地的成本各不相同，有的甚至“相差萬里”。此外，每家房地產開發商所開發的樓盤類型、專業水準、成本控制能力等也不盡相同，想在預售階段就把開發商利潤提出來并控制在10%以內，是根本不可能的事情。
中原地產項目部總經理黃韜同樣發出疑問，黃韜認為，一旦強制要求房地產開發商將利潤控制在10%，可能會造成偷工減料來降低成本，這將嚴重危害購房者的人身安全。房地產開發商一向是“上有政策，下有對策”。
不過也有評論認為，陜西省此次規定的商品房成本測算包含土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目。其中涉及到的城市土地價格等，價格主管部門日常都有評估和測算，而且現在的城市土地出讓采用的都是掛牌招標方式，其價格也是透明的，不存在無法測算或測算不準的問題。
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