中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)顧云昌解讀2013地產(chǎn)走勢(shì)(2)

2013-02-04 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：優(yōu)等心

第一，需求太旺，需求旺的原因是兩方面：一是貨幣流動(dòng)性過(guò)剩，房?jī)r(jià)是貨幣的流入、人的流入兩方面決定的。二是貧富差距太大，有錢人缺少投資渠道。過(guò)去若干年當(dāng)房奴當(dāng)?shù)暮苄腋＃?dāng)時(shí)100萬(wàn)買了五套房，這是絕對(duì)幸福的房奴。還有一種不幸福的房奴，現(xiàn)在開始買房，房?jī)r(jià)高了，每個(gè)月一半的收入要支付按揭。房地產(chǎn)調(diào)控就是遏制投資投機(jī)需求，過(guò)去調(diào)控為什么成效不明顯，就是只在遏制房地產(chǎn)投資需求方面做文章，而且做的不徹底。

第二，土地供應(yīng)量不足。我們建設(shè)部門跟土地部門之間看法不同，他們認(rèn)為不是土地的問(wèn)題，其實(shí)是與土地密切相關(guān)。為什么2004年以后全國(guó)的房地產(chǎn)土地價(jià)格猛升，因?yàn)楫?dāng)時(shí)收緊地根，收緊銀根，再加上18億畝耕地的保護(hù)，加上城鄉(xiāng)土地的斷橋，不能充分供應(yīng)土地，特別是北京、上海。我們看到像重慶、武漢、沈陽(yáng)這樣的城市土地供應(yīng)超過(guò)1000萬(wàn)，二線城市土地供應(yīng)量超過(guò)了北京、上海的土地供應(yīng)量，下一步北京、上海房?jī)r(jià)的壓力可想而知。北京在2004年以后到2012年當(dāng)中，差不多每年都沒(méi)完成土地供應(yīng)計(jì)劃，2012年同樣沒(méi)有完成。上海的土地供應(yīng)量，在2007、2008、2009年平均只有2010、2011、2012年的1/3，需求在增加，供應(yīng)量在下降。當(dāng)然土地供應(yīng)涉及到有沒(méi)有錢，有沒(méi)有經(jīng)費(fèi)的問(wèn)題。大城市一方面土地供應(yīng)計(jì)劃沒(méi)完成，另一方面城市就那么多地方，外面的配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施沒(méi)搞好，造成未來(lái)大城市始終房地產(chǎn)價(jià)格很高。有些希望房?jī)r(jià)能降，希望降到五、六千一平米，我覺得是不可能的。

現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力還有，因?yàn)榇蠹抑溃绹?guó)、歐洲、日本，主要的經(jīng)濟(jì)體都還在實(shí)行寬松的貨幣政策，還在釋放貨幣。但是為什么香港的房?jī)r(jià)高的不得了，為什么香港房?jī)r(jià)起來(lái)了，臺(tái)灣房?jī)r(jià)起來(lái)了，就是因?yàn)榱鲃?dòng)性貨幣。中國(guó)對(duì)外還不可能全面打通，但是流動(dòng)性必然會(huì)影響中國(guó)，再加上公共產(chǎn)品、公共資源，大家都想到大城市來(lái)，所以壓力仍然很大。前兩天我看了北京市委書記郭金龍的講話，他的講話網(wǎng)上很多人在評(píng)論，其中一句話是，防止開發(fā)商筑局，用虛假信息套牢北京的房?jī)r(jià)，套牢北京。這句話很多人提出了疑義，實(shí)際上開發(fā)商有能量，是在炒，但是整個(gè)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，供求關(guān)系決定了房?jī)r(jià)走勢(shì)，不是一個(gè)開發(fā)能筑局的。為什么去年的房?jī)r(jià)在降，就是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的問(wèn)題。所以，面臨的問(wèn)題就是大城市和小城市房?jī)r(jià)反差如何調(diào)控的問(wèn)題，對(duì)下一屆政府是一個(gè)考驗(yàn)。

土地問(wèn)題就更復(fù)雜了，土地財(cái)政成為中國(guó)地方政府的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源。廣州這樣非常發(fā)達(dá)的城市，2011年地方財(cái)政收入當(dāng)中有48.5%來(lái)自于賣地，那么應(yīng)該說(shuō)2012年土地出讓金減少了，減少了14、15個(gè)百分點(diǎn)，所以地方政府開始加快征稅，因?yàn)榈胤截?cái)政已經(jīng)用慣了，但是土地出讓金減少了，這個(gè)時(shí)候怎么辦？一方面是放地，另一方面盡管土地銷售面積下降了，但是地價(jià)還是上升了，大概漲了7%。這樣的情況下，樓市調(diào)控仍然很艱巨，所以建構(gòu)政策不會(huì)取消。而且找不到能夠替代限購(gòu)政策的情況，有的用香港的印花稅來(lái)替代中國(guó)的政策，中國(guó)不可能一下子那么做，所以只有用行政的政策保持現(xiàn)在政策的延續(xù)性。

第二，講一講房?jī)r(jià)的問(wèn)題。

房?jī)r(jià)的問(wèn)題大家都很關(guān)心，我個(gè)人認(rèn)為，前幾年的調(diào)控把房?jī)r(jià)的問(wèn)題說(shuō)的太微化了，就房?jī)r(jià)談房?jī)r(jià)，我認(rèn)為應(yīng)該改進(jìn)。我的觀點(diǎn)是應(yīng)該淡化平均房?jī)r(jià)。現(xiàn)在年底為了實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的控制目標(biāo)就限價(jià)，甚至高端樓盤批的速度放慢，人為的來(lái)控制市場(chǎng)，甚至于這個(gè)房子明明賣20萬(wàn)一平米，非要壓下來(lái)，結(jié)果占便宜的是富人。人為的把平均房?jī)r(jià)作為控制指標(biāo)，許多事情會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題的。不同的收入家庭需要不同的房?jī)r(jià)，不同的租金。中國(guó)發(fā)展到今天，收入差距已經(jīng)很大了，住宅產(chǎn)品租金價(jià)格、售價(jià)應(yīng)該根據(jù)不同的群體有不同的價(jià)格，不同的產(chǎn)品有不同的價(jià)格。之所以說(shuō)房?jī)r(jià)過(guò)高，大家用平均房?jī)r(jià)衡量，對(duì)中低收入家庭而言，北京的房?jī)r(jià)對(duì)他來(lái)說(shuō)沒(méi)有意義。北京的房?jī)r(jià)降一半，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)就會(huì)出現(xiàn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格下降的背后是整個(gè)金融出了問(wèn)題。當(dāng)然，我不是說(shuō)一定要強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)一直往上走，這樣說(shuō)人家肯定要罵我，你什么意思。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的確是過(guò)去幾年當(dāng)中積累的問(wèn)題，房?jī)r(jià)現(xiàn)在已經(jīng)在高位了，這樣的時(shí)候如何使房?jī)r(jià)達(dá)到合理回歸，中央文件講了，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，怎么促進(jìn)‘一般人的理解就是降價(jià)，但是降價(jià)就意味著銷售下降，意味著投資下降，意味著GDP下降，美國(guó)的房?jī)r(jià)平均下降30%，全世界金融危機(jī)。西班牙房?jī)r(jià)下降20%，失業(yè)率達(dá)到20%幾。有些人說(shuō)只有房?jī)r(jià)下降30%、50%，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)才能繁榮，這是不對(duì)的，當(dāng)然他們的預(yù)測(cè)從來(lái)沒(méi)成功過(guò)。什么原因？我們?cè)诔鞘谢^(guò)程當(dāng)中，在土地供應(yīng)、貨幣增加的情況下已經(jīng)導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲到這個(gè)高位，現(xiàn)在只能控制房?jī)r(jià)不要再拼命的往上走了，實(shí)際上在我看來(lái)，從房?jī)r(jià)角度看，2011年、2012年出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的合理回歸，前兩年調(diào)控已經(jīng)導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的合理回歸。

講到這里，我最近在想一個(gè)概念。

1、一是毛房?jī)r(jià)，一個(gè)是凈房?jī)r(jià)。比如說(shuō)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)現(xiàn)實(shí)今年的房?jī)r(jià)比去年漲了5%，這是絕對(duì)的房?jī)r(jià)數(shù)字，是毛房?jī)r(jià)。但是我們要看到，還有CPI，如果扣除物價(jià)指數(shù)是3%，房?jī)r(jià)漲了2%；

2、絕對(duì)房?jī)r(jià)和相對(duì)房?jī)r(jià)，所謂絕對(duì)房?jī)r(jià)就是房?jī)r(jià)：5萬(wàn)、2.3萬(wàn)、1.8萬(wàn)，實(shí)際上房?jī)r(jià)應(yīng)該相對(duì)于收入而言，真正的合理房?jī)r(jià)跟收入掛鉤，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)是4—6倍，但是我們有個(gè)可能會(huì)高一點(diǎn)。貴陽(yáng)最近開發(fā)量很大，沒(méi)辦法消化，政府出臺(tái)一個(gè)政策，到貴陽(yáng)落戶的給他上戶口。貴陽(yáng)的房地產(chǎn)價(jià)格4000/平米，我認(rèn)為很合理，沒(méi)什么泡沫。測(cè)算一下，如果房?jī)r(jià)下降30%金融有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)？下降40%金融有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)？結(jié)果發(fā)現(xiàn)沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橹袊?guó)的借貸比比較低，即使房?jī)r(jià)下降30%中國(guó)金融業(yè)不會(huì)有危險(xiǎn)！

說(shuō)到相對(duì)房?jī)r(jià)和絕對(duì)房?jī)r(jià)的問(wèn)題，房?jī)r(jià)應(yīng)該相對(duì)收入而言，今年凈收入增加了8—10%，盡管房?jī)r(jià)漲了4—5%，就意味著房?jī)r(jià)相對(duì)是下降了。如果說(shuō)現(xiàn)在繼續(xù)保持態(tài)勢(shì)，反過(guò)來(lái)房?jī)r(jià)漲的比收入慢，實(shí)際上房?jī)r(jià)收入比是合理回歸。2011年、2012年都實(shí)現(xiàn)了收入漲的比房?jī)r(jià)快，整個(gè)市場(chǎng)表現(xiàn)出了房?jī)r(jià)在合理回歸。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)又保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，如果非得讓房?jī)r(jià)絕對(duì)數(shù)下降，很可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下滑，因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的地位和作用不可取代，現(xiàn)在哪個(gè)行業(yè)，什么樣的消費(fèi)投資能夠取代房地產(chǎn)？沒(méi)有。這幾年房?jī)r(jià)高以后，大家都在罵房地產(chǎn)，甚至有人說(shuō)要取消房地產(chǎn)業(yè)，認(rèn)為房地產(chǎn)是虛擬經(jīng)濟(jì)，是不是虛擬經(jīng)濟(jì)?房地產(chǎn)是整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的組裝車間，特別是在城市化進(jìn)程當(dāng)中。

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