2012年即將過半，回顧6個月以來的北京樓市，前冷后暖，穩(wěn)步上揚(yáng)的趨勢漸漸明顯。特別是五六月以來，越來越多的買房人已經(jīng)很直接地感受到樓市溫度的回升。半年來，北京樓市也出現(xiàn)了不少“細(xì)瀾微波”。部分區(qū)域、部分樓盤冷暖互現(xiàn)，漲跌互現(xiàn)。對于下半年，買房人對成交量、成交均價、熱點區(qū)域可能出現(xiàn)的變化依然關(guān)心。

　　商品住宅成交量創(chuàng)限購后新高

　　一季度小步慢跑，二季度開始高歌

　　據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，截至6月25日，2012年北京新建住宅簽約套數(shù)為45555套，預(yù)計上半年的簽約總套數(shù)將達(dá)到4.79萬套左右，同比漲幅預(yù)計為9.6%，成交量將創(chuàng)限購后的新高。

　　從整體來看，2012年上半年以來、特別是春節(jié)之后，北京樓市的成交量開始進(jìn)入上升通道。1月的成交套數(shù)僅為4473套，被稱為“冰封的1月”。春節(jié)過后，市場開始回暖，2月成交量微漲。雖然頭兩月的市場表現(xiàn)低迷，但是上漲的態(tài)勢已經(jīng)醞釀。3月新建住宅成交量突破八千套，成就了3月的“樓市小陽春”。在4月小幅回落后，5月成交突破萬套。6月目前也已經(jīng)逼近萬套，甚至有望創(chuàng)2012年以來新高。

　　對于上半年成交的上漲，克而瑞·北京機(jī)構(gòu)認(rèn)為，多地樓市微調(diào)導(dǎo)致市場預(yù)期松動，開發(fā)商促銷力度和降息及貸款利率優(yōu)惠，都降低了購房成本，刺激了需求釋放。

　　三季度將現(xiàn)高點，下半年或陷低谷

　　北京中原地產(chǎn)認(rèn)為，年內(nèi)成交量的高值可能出現(xiàn)在9、10、11月，三季度或是高點。

　　亞豪機(jī)構(gòu)預(yù)測，下半年成交情況仍會延續(xù)回暖，并且有可能在“金九銀十”再創(chuàng)新高。

　　不過，也有分析認(rèn)為，下半年樓市仍然存在高度的不確定性，有可能出現(xiàn)低谷。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，7、8月的購房需求將保持當(dāng)前熱度，但如果改善性購房需求在下半年不能得到有效釋放，下半年的部分月份可能出現(xiàn)需求不足的情況，交易量很有可能將再度陷入低谷。

　　商品住宅成交均價回到兩年前

　　一季度低位徘徊，二季度穩(wěn)中小漲

　　據(jù)克而瑞·北京機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2012年上半年北京商品住宅市場成交均價為20020元/平米，環(huán)比2011年下半年下降7.76%，同比2011年上半年下降8.24%。不過從2012年單月數(shù)據(jù)看，1月到6月成交均價始終呈現(xiàn)環(huán)比小幅上漲的態(tài)勢。

　　按月度來看，上半年的均價最低點出現(xiàn)在1、2月。1月的成交均價為18447元/平米，4月以后成交均價突破兩萬。此外，北京中原地產(chǎn)對扣除別墅后的普通住宅均價進(jìn)行統(tǒng)計，顯示出6個月環(huán)比上漲的態(tài)勢。

　　對比相關(guān)統(tǒng)計數(shù)字，在2012年二季度商品住宅價格回漲后，整體成交價水平已經(jīng)回到調(diào)控初期的2010年二季度。當(dāng)時整體成交均價為20831元/平方米。

　　值得注意的是，伴隨著項目的熱銷，不少樓盤開始出現(xiàn)漲價的苗頭，成交均價因此也出現(xiàn)上漲。這既包括了大興、昌平等區(qū)域的普通住宅，也包括朝陽、海淀等區(qū)域的高端樓盤。

　　上漲幅度有限，不可能暴漲暴跌

　　克而瑞·北京機(jī)構(gòu)認(rèn)為，未來樓市向好預(yù)期會加深，價格將趨穩(wěn)。同時，由于去年以來的降價幅度幾乎達(dá)到房企底線，加上今年市場上在售的項目和即將入市的項目，多為2009年和2010年地價高時拿地的項目，因此繼續(xù)降價的可能性不大。

　　胡景暉認(rèn)為，下半年局面仍將是供大于求，市場整體需求乏力，房價很難出現(xiàn)暴漲或暴跌的情況。

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