鄧浩志：商品房利潤不得超10%不具操作性
2012-10-30 來源：鄧浩志的博客 編輯：木木
調控又吹新風，近日，陜西出臺全國首個商品房“限利”政策，利潤須控制在10%。盡管該新政被批評“根本不具備有效執行性”，不過，業界普遍認為，從廣州的限售到陜西的限利，樓市似乎進入了一個政策密集期，目的是希望最近樓市能夠更加平穩。
限利10%反使房價暴漲?
日前，陜西省住建廳和省物價局聯合下發通知，要求各地分區域測算住房項目成本、公布區域住房銷售價格區間、控制房地產利潤在10%左右。超出價格區間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預售證，這在全國尚屬首例。
按陜西省官方的解釋，出臺這項政策，一是要防止房價反彈，二是讓老百姓對商品房成本心中有數。但羊城晚報記者發現，無論是開發商還是購房者，似乎并沒有那么買賬。“政策的初衷是好的，但執行起來難度較大。”更有人擔心，限制房企利潤將使房價暴漲。
“地產大炮”任志強直言，這個規定既違反市場經濟規律，又嚴重違反價格法和房地產管理法。
一家上市房企負責人坦言，“15%的利潤，應該是一個正常的利潤，談不上高利潤，更說不上是‘暴利’。”該負責人表示，土地成本和稅費成本占到房價的一大部分，房價高企一定程度上是當前的土地財政政策造成的。
對于“限利”新政，置業者黃先生反而有點擔心，“目前中國房價的主要組成部分是政府稅費，在不減稅、不縮減審批環節的前提下，單靠限制房企利潤率的政策不僅無法控制房價，甚至還會造成優秀房企不再拿地建房，房子供應出現短缺，房價大漲的局面”。
說不清的房地產開發成本
方圓地產首席分析師鄧浩志認為，陜西“限利”新政是市場化的倒退，“每個項目都管，是絕對無法落實的政策;測算辦法存疑，房企灰色成本、財務成本有較大不確定性與不可公開性”。
同策咨詢研究中心總監張宏偉質疑，政府如何控制商品房10%利潤?經營成本的管控是企業管理的重要課題，很多成熟的企業都未必能把自己的成本算清楚，現在由政府部門幫他們測算成本，這事是否靠譜?陜西新政到底有幾分可操作空間?
“要控利潤先算成本。陜西官方在通知中的說法是：各城市要按照土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目，根據2009《陜西省建設工程工程量清單計價規則》和當年涉及建筑的各項價格指數進行測算。但中國房價構成的復雜性，本就是一個說不清道不明的問題。”
據悉，2009年，國家統計局也曾對40座重點城市范圍內的商品住宅開發費用構成進行專項調查，但該調查的結果一直未對外界公開。2009年全國兩會期間，全國工商聯曾遞交了一份名為“我國房價為何居高不下”的大會發言，稱一項調查顯示，房地產項目開發中，土地成本占直接成本比例最高，達到58.2%;而國土部在當年6月專門發布報告稱，通過對600多個房地產項目的調查，地價成本在房價中所占比例平均為23.2%。
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