陳寶存：保障房的資金和土地該怎么解決
2011-06-17 來源：0352房網 編輯：狄海霞
有關保障房大建的消息不絕于耳，國家承諾五年要建3600萬套保障房，但是政府忽視了一點：保障房特別是面對最低收入階層的公租房資金和土地怎么解決?這不是一兩句口號就能解決的問題。
首先關于保障房土地問題：在商品房與保障房之間，簡單粗暴的目前調控，基本是悖論。保障房建設土地資金收益分配是巨大難題。但是口號叫出來了，我們又要不得已去做，只是地方政府絕不是傳言中的掌握土地決定權，更不可能延續早已經不可能繼續的所謂國有劃撥土地。所以土地不是沒有，而是拆遷補償和一級城市開發的配套資金之后的成本問題，對于保障房建設來說，沒有建設源頭的土地支持，根本是空中樓閣。
五年3600萬套保障房，由于里面夾雜了棚戶區改造回遷(我相信所有舊城改造、城中村改造都納入了保障房范圍。)，我相信統計出來的數據是很誘人的。但是問題在于，此類改造的資金來源和贏利點，恰恰是商品房部分的高價格，補貼到居民回遷房的建設中。我當然不否認棚戶區改造也是解決城市居民的住房改善升級，但是此類改造，開發企業一直在做。如果按現在的邏輯的話，開發商一直是舊城改造的主體，也一直做著保障房大建的事情。
但是，經適房一直存在，只是李代桃僵，變成了國有劃撥土地上的職工集資建房。那么，什么機構與單位有大量的國有劃撥地，我不好繼續說下去了。
多年實踐中，我們經歷了很多經適房項目，按要求，經適房用地應該是國有劃撥地，但是，在某省政府03年經過省住房改革領導小組審批的經適房新建項目共計7個，而且體量巨大，我接觸了這個省的省會本批次的四個項目，分別是461畝、660畝、880畝、600畝，但是，最終實現供應的不過是600畝項目的150畝，而且以經適房拿地，交出讓金轉為商品房開發用地的現象十分普遍。
我一直反對以公益的名義強征或者低價征用農民的土地，但是被保障房大建任務逼迫下的地方政府，在沒有任何資金支持的局面下，解決土地問題他們還能有什么辦法?保障房必然選擇配建制，但是沒有大量的商品房土地出讓，這種配建的土地從何而來?
其次關于保障房資金問題：這是絕大的難題。據估計，3600萬套，不含土地費用的建設資金大約5萬億。這倒不是問題，但是憑什么不含土地成本?難道鼓勵地方政府繼續提供新的國有劃撥地建設嗎?而且是不用新征用的國有劃撥地?最大問題出在了一線城市與少數發達二線城市，而此類城市的開發有的已經到了無地可供局面，國有劃撥地還有嗎?
我們曾經50年選擇公共租賃房，也就有了50年住房供應的巨大欠債，我相信不是資金問題，而是積極性問題。這也是啟動房改的最大因素。我們不是沒有選擇過公有制實踐，我們的養懶人機制下的所謂公有制效果如何?我們不能健忘到這種程度。靠分配解決，拋開市場因素的分配是最大的不公平。
建設資金依然是靠的社會集資，這也是現實的，分稅制之后的地方財政捉襟見肘確實是行政體制，特別是目前的反向運作下的市場監管力度越大，行政成本越高，地方財政越加嚴峻。地方無財權，無土地使用權，保障房當然只能是靠社會資金解決。
再次關于保障房收益的問題：如果是配建制，收益可以不考慮，但是無疑商品房配建制下的，商品房的成本加大，勢必影響到房價的繼續高漲。
第四關于保障房分配的問題：如果上述問題都不是問題，而且都能有效解決，保障房分配一定是新的不公正。我們慣有的思維決定了公平才是主要社會問題。而建設過程與分配過程中選擇公平太難了。如何做到公正公平?什么才叫公正公平?
但是，我們選擇性的遺忘了這一點。有人列舉重慶的例子：但是重慶有兩江新區，重慶有宅基地換戶籍這類忽悠廣大農民的征地方式。所以重慶不能復制，絕不可能復制到京深滬穗杭諸發達城市。而按照基本的對公租房租金的要求，除了配建制之外的公租房建設，只好選擇在城近郊的廣大農村地區。但是，這與公租房租戶的要求又背道而馳。此類區域的公租房勢必被冷落，租金維修如何保障?這將是公租房管理的最大難題
但是，如此大的衛星和大躍進，配建是不可能完成的。那么土地資金問題成為保障房建設的焦點。而資金，選擇的一定是高回報行業，沒有回報支持的資金是不存在的。那么加上土地成本的建設成本究竟有多高?保障房的租售比會存在什么問題?這是我們不能回避的。
保障房到底是為誰而建設的?保障房的資金和土地該怎么解決?我不由的想說：保障房，想說愛你真的太不容易了!
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