鄧浩志：限價將打亂地產市場固有的秩序
2011-09-05 來源：鄧浩志博客 編輯：喬銘
數據顯示，2011年1-6月，增城一手住宅均價為8578元/平方米，同比去年增長了22%，漲幅則遠超調控目標(7322元/平方米，超過了17%)。單純從數據而言，增城限價的目的是完全失敗的。主要原因在限購之初我就說過“高價物業價格控不住，低價物業跟風上漲”。現在是時候反思某些地方政府推行的限價政策了。
限價是地方政府的違約
增城緊鄰廣州的新塘地區樓價一直在萬元左右，如果執行均價不高于7322元/平方米進行銷售，顯然該區域的大多數項目都得“放血”甩賣，而這些項目在土地出讓之處并沒有說明要求限價銷售，以商品房土地進行出讓后又要求以限價房形式銷售，地方政府本身就存在嚴重的違約，限價措施在法律上根本站不住腳，所以來自企業抗爭的壓力是可想而知。基于政策法律基礎的不穩固，最終新塘地區一手樓盤的銷售價格上線又被上調到8千多元，實際想要達到控制價格的效果已經逐步失去，卻反倒引來了大量熱錢。
限價加速熱錢涌入
當前整個中國的樓市是剛性需求，投資需求，投機需求，恐慌性需求混在一起，整體市場處于供不應求的狀況，在供應沒有增加，需求沒有得到控制之下，強制性大幅下調價格只會給市場帶來投機的機會。果不然，萬元一平方的物業突然下調至7、8元每平方，無緣無故的打7折銷售，增城新塘地區的樓盤成為了整個珠三角的資金的宣泄口，熱錢瘋狂涌入，成交量一再放大。
限價是“劫貧濟富”
所有單盤價格不得高于設定的均價的規定，其結果是高價的別墅項目、豪宅項目、優質地段項目需要大幅下調售價，而普通工薪階層購買的中、低價位的洋房卻仍可以繼續上漲。哪怕是增城這次限價政策的確成功地在統計數據上把“均價”降下來了，也不過是一次完成中央調控目標的數字游戲而已。這個政策的實際結果是給有錢人更多的優惠，讓一般消費者繼續高價買房。
新舊房價大幅倒掛
由于限價只限于一手樓盤價格，而二手樓盤價格不在控制范圍內，可以允許自由浮動，這樣整個增城新塘地區便出現了二手樓盤價格大幅高于一手樓盤價格的奇觀。而搶購到限價后一手住宅的買家幾乎可以立馬轉售二手獲得20%~30%的暴利。新塘地區樓盤賺錢效應吸引了外來資金的進入，甚至把整個增城地區的樓盤成交的價量都推上了新高。于是不限價的部分樓盤銷售火了，價格也隨之漲了……。
限價讓市場產生混亂
限價后，交易市場容易出現了混亂。有為賺取差價房企內部員工參與倒買倒賣的。有為降低損失，房企把一手住房低價房轉給內部員工或關系戶，然后再通過二手市場進行不限價銷售的。一時間房企、員工、關系戶、代理公司、二手中介、炒房者都參與到了這次乾坤大挪移式的炒房、轉名大行動中。這種限價結果與跟中央調控投資投機的精神已經是背道而馳。
亡羊就必須補牢，增城應該盡快從限價的妄想中醒悟過來，趕快停止一個無效的，制造市場混亂的調控樓市措施。就目前情況而言，中央所倡導的二、三限城市購措施在某種程度上還是具有一定效果的，盡管限購也存在著一定的問題，但至少能夠在一個特定時間內遏制投資投機需求，起到穩定市場，并為十二五期間3600萬套保障性住房入市爭取時間的作用。所以增城以限購代替限價恐怕才是調控樓市回歸正道的辦法。這種限價結果與跟中央調控精神是不是背道而馳，有些不切實際。
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