馬紅漫：昔日帝王房地產商難尋舊時風光
2011-11-29 來源：新聞晨報 編輯：宋羽欣
成也蕭何、敗也蕭何，昔日令人艷羨的地王，如今卻成為了燙手山芋。據報道，近期幾乎所有前兩年高溢價成交的“地王”都面臨價值重估，開發者只能通過“零利潤”出售或者延遲開工來化解困局。
開發商高呼的“割肉銷售”雖然有待考證，但畢竟有降價樓盤入市，可視為樓市調控的績效之一。現在的問題是，若圍而不建的土地儲備大量累積，卻可能加劇未來樓市供不應求的矛盾，形成與當下調控指向相悖之勢。以此而論，當下只有嚴格執行閑置土地政策，才可能規避相關隱患的爆發。
在樓市限購、限貸等舉措的綜合打壓下，房地產市場再度彌漫起濃厚的觀望情緒。上海、北京等一線城市的房價出現松動跡象。就在樓市行情突然逆轉之時，開發商們前期因盲目樂觀而高價拍得的土地也陷入了尷尬。
以上海新開樓盤新城公館為例，2009年新城地產[簡介 最新動態]以1.3萬元/平方米的樓板價拿到這一塊地，溢價率高達302%。同時，開發商不惜花重金打造高端物業，希望塑造樓盤高品質的市場形象。然而，樓盤上市之際恰逢樓市寒冬，開發商不得不以成本價售樓來消化庫存。當初高價拍得的土地，并未為其帶來預想的厚利，反而占據了大量流動資金難以盤活。
為了規避類似售樓尷尬，更多地王項目選擇了“冬眠”。統計顯示，在上海2009年出讓的8幅最貴宅地中，目前五個“地王”地塊均未上市;北京2009年以來溢價率超過100%的33個地塊中，僅有18個樓盤入市。大批開發商“捂地”，在當下強化了樓市交投清淡之勢，而放眼長遠卻極有可能加劇未來商品房供不應求矛盾，倒逼房價因需求方的讓步而再度昂頭向上。
事實上，囤地之弊完全可以避免，因為根據1999年國土資源部頒布的《閑置土地處置辦法》規定，對超過出讓合同約定動工開發日期滿一年而尚未開發的，征收土地閑置費;滿兩年未動工開發的，將無償收回土地使用權。2008年，國務院辦公廳再度發文對其進行了強調。遺憾的是，囿于地方財政與樓市間千絲萬縷的紐帶關系，該政令一直難以在實踐中被認真落實。
更進一步講，一些地王被央企拍得，即便對其進行重罰則最終相當于是讓全體國民買單，由此導致閑置土地監管會牽涉到各方利益。然而從契約精神的角度看，既然開發商當初踴躍拿地，就意味著其可以享受或者需要承擔起此后附著在該地塊的盈利和虧損，市場中風險無處不在，房地產業也不可能長期游離在市場規則之外。因此，主管部門對于閑置土地的處理無論如何都不應手軟。
需要提及的是，開發商在拍地中往往表現出一些盲目傾向：當樓市旺銷之時，開發商踴躍拍地，“地王”頻現;而當樓市陷入低迷期之時，前期處心積慮而儲備的土地卻無法通過上市銷售實現預期盈利，不得不大量囤積。此后，房價又可能因入市房源不足而被抬高，開發商再度對土地儲備產生樂觀情緒。如此反復循環，導致上游土地市場暴漲暴跌，影響了下游樓市調控的績效。對此，有關部門有必要做好行業規劃和指導工作，提前釋放出明確的信號，避免開發商因市場信息不對稱而自亂陣腳、左突右沖。
憑借“地王”攫取暴利的時代已經過去。喧囂過后，市場需要做出更加理性的反思。從契約精神的角度看，既然開發商當初踴躍拿地，就意味著其可以享受或者需要承擔起此后附著在該地塊的盈利和虧損，市場中風險無處不在，房地產業也不可能長期游離在市場規則之外。因此，主管部門對于閑置土地的處理無論如何都不應手軟。
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