楊紅旭:“調控房價” 一直是錯誤的
2012-08-20 來源：楊紅旭博客 編輯：雯倩
房價又漲了。近日，國家統計局發布的數據表明：7月份，全國70個大中城市新建商品住宅環比價格下降的城市有9個，持平的城市有11個，上漲的城市有50個。其中，上漲城市比6月份增加了25個。
房價到底怎么了?整個7月份，為了防范房價上漲，可謂“警鐘常鳴”。7月7日，溫家寶總理在江蘇調研時強調：絕不允許房價反彈。7月19日，國土資源部、住建部聯合下發緊急通知，要求堅決防止房價反彈。7月24日，國務院決定派出8個督查組，對16個省市開展專項督查。7月31日，中共中央政治局召開會議提出：下半年堅定不移地貫徹執行房地產市場調控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實防止房價反彈。
這一套組合拳打出去，效果應該是有一些的，比如部分城市住宅成交量已有所下滑。但是，作為調控的核心目標，房價卻依舊上漲。而且，這一上漲可能還將持續一段時間。2011年10月，70個大中城市房價首次出現環比下跌，連跌8個月后，2012年6月首次止跌反漲，平均漲幅為0.02%，7月的漲幅擴大至0.14%。從市場周期性規律分析，經歷去年以來的持續的下行之后，6月開始房價上漲，具有調頭上行的征兆，而一旦步入上升通道，則市場的力量至少能持續到2013年。
正由于此，雖然中央“三令五申”，仍拉不住房價反彈的籠頭。面對這一現象，調控政策該怎么辦?筆者認為，首先應反思調控目標的合理性。2005年以來，房價是主要調控目標，2010年以來更上升為惟一目標。具體措辭有：穩定房價、扼制房價過快上漲、促使房價回歸合理、促使房價合理回歸、防范房價反彈等。長期而論，在國際上，房價具有準資產價格的屬性，具有較強的波動性，而且漲多跌少;短期來看，我國尚處于房地產快速發展期，客觀上房價上漲的壓力較大，況且還有推高房價的“土地財政”、“購房偏好”等特殊國情。
在這種情況下，將房價作為調控直接目標，注定在大部分時間段，都難以取得顯著效果。從市場經濟的基本規律和價格機制分析，商品價格的主要的、直接的、終極的決定因素是供應求關系。穩定房價首先應追求住宅供求平衡，我們可以將平衡供求，作為調控主要目標。再深入一層分析，資產價格的大幅上漲，主要推手是需求在短期時間爆發，而且多屬投資投機性需求，同時資產品供應難以有效增加(比如股票、房產)。所以，平衡住宅市場的調控目標，可以細分為兩個主攻方向：一是重點抑制投資投機性購房需求;二是增加住宅供應。至于在追求供求平衡的調控過程中，不應過于苛求短期波動中的房價漲跌;尤其是當價上漲幅度小于GDP增幅或人均收入增幅，應視之為基本合理，如果已小于CPI增幅，則不宜繼續嚴厲打壓了。
以平衡供需為“綱”，則房地產調控的邏輯也就清晰了。反思過去十多年，我國住宅市場的主要矛盾是“住宅開發和供應無法滿足人們過去幾十年積累的與現在日益增長的需求”。這是兩個層次的問題：第一個層次是保障房建設滯后，導致中低收入家庭、過渡性住房困難家庭需求得不到滿足。第二個層次是商品房供應規模、產品類型、產品質量，還不能全方位滿足中高收入家庭的需求。2009年以來，保障性安居工程快速推進，第一個層次的矛盾正在大大緩解。經過十年來商品住宅建設，除了中小戶型普通商品住宅，商品房供應規模的矛盾趨于消失，展望未來，滿足中高端需求的高品質住宅供應，需要一個長期的進化過程。
反思最早始于2003年的房地產調控，房價調控效果不佳的重要原因之一：偏重于抑制需求，輕視了增加供應。話分兩頭。抑制需求方向正確，緊縮個人房貸、提高二手房交易稅，以及當前的限購、限貸，皆有助于抑制投資投機性需求。當然，將“投資”和“投機”并列為打壓對象，在抑房價的關鍵時期，無可厚非，但長期而言，還是應允許長線的投資需求的存在，比如有些人買房后用于出租，增加了租賃市場的供應，有助于穩定租金價格。與之同理，限購、限貸這類行政干預手段，短期效果顯著，但不宜長期“吃猛藥”。為了長期性抑制投機需求，首先應使用稅收手段，對于多套房、豪宅：征收房產稅勢在必行，另外提高營業稅、個調稅、契稅、土地增值稅亦有空間。其次，可動用信貸工具，提高房貸門檻，尤其是上調個貸利率。
關于增加市場供應，過去重視不夠，遑論落實，未來急需進行大力度的制度改革，并加大落實力度。造成住宅供應偏緊的根源，在于國有建設用地出讓的壟斷性，以集體建設用地改革嚴重滯后(2007年黨中央就已將其寫入文件)，其中又牽涉到地方土地財政的痼疾，以及小產權房的亂相叢生。這需要一系列深層次的改革，本文暫且不展開。另外還有一點，過去被忽視，那就是當房價下跌或漲幅回落的時候，企業開發投資的積極性隨之下滑，從而為下一輪市場供應短缺埋下“禍根”。比如當前，雖然總體上可以出售的住宅存貨量大于去年和前年，但1-7月全國商品房新開工面積同比下跌9.8%，這就意味著明年乃于后年，住宅供應偏緊，其結果將是助推房價上漲。所以，表面上看似當前應打壓“萬惡”的開發商，但我們還應從供應平衡上，前矚一下明后年的樓市及房價形態。鑒于此，應通過優惠政策引導、支持開發商購地、開工。
房地產調控，已到了總結、反思、改進的時候了。應考慮改變調控目標，由抑制房價，轉向追求供應平衡;由“頭痛醫頭，腳痛醫腳”，轉向更具持續性、長期性、系統性的治療方式。
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