楊朝淅：下放預售審批權等同于救市
2012-10-12 來源：楊朝淅博客 編輯：紫琳
10月10日，國務院發布關于第六批取消和調整行政審批項目的決定，171項行政審批項目取消，另外還有143項審批權限調整下放。其中“房地產預售許可”審批權在調整的之列。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，“房地產預售許可”由原來“縣級以上地方人民政府房地產管理部門”負責審批，下放后，明確為“設區的市級、縣級人民政府房地產的管理部門”。
業內很多專家對此表示，下放審批權無關樓市調控政策。他們認為雖然審批的機關變了，但審批標準并沒有變，審批權下放到縣級房管部門，更方便管理，關鍵不是看誰管，而是看怎么管，有沒有效力，能不能落實中央調控政策。
所謂預售許可審批權其實就是商品房預售許可證的審批權，根據中華人民共和國建設部第131號令，《建設部關于修改<城市商品房預售管理辦法>的決定》的規定，開發企業申請預售許可，應當提交的文件中有兩個最主要的文件，也是最硬性也最容易出問題的文件：投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明;工程施工合同及關于施工進度的說明。通常情況下，各地政府對此規定不盡相同，對于投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例，有的城市規定是25%，有的城市規定是30%;對于施工進度，有的城市要求是多層封頂，高層完成2/3;有的城市是達到正負零。對這兩個條件一般做手腳的方式第一是出具虛假的驗資報告，這個比較容易;第二是出具虛假的施工進度證明，但這個有點難度，因為施工進度是非常直觀的，做到什么程度就是什么程度，一眼就可以看出來。而通常的做假手法是某一棟樓達到預售條件，但其他樓的施工進度沒有達到條件，這時開發企業就買通相關人員，而對于要求上傳施工情況照片，就把那一棟樓從各個不同角度去照相，給人的感覺是不同的樓座，這樣就可以多辦幾棟樓的鄧預售證，從而達到多銷售的目的。
大家都知道，地方政府大多依賴于土地財政，所以對房地產更多地進行鼓勵和保護，也就是地方政府在執行中央政府對于房地產的宏觀調控上多是上有政策下有對策，甚至是頂風出臺各種救市政策，比如大連、蕪湖、揚州等地，而相對于地級市來講，各區縣對土地財政的依賴性更強，操作也更加靈活或者說更加不規范。所以下放審批權限，從感覺上來講審批標準沒有變，但是審批難度一定會降低。
預售審批難度降低的結果大家都知道，一定是開發商可以更容易地取得預售許可證，也就是說開發商會比原來審批權沒下放前提前取得預售許可證，所以開發商的資金壓力就會減小。舉例來講，一棟每層1000平米30層樓如果要做到2/3才能預售，建安成本按2000元計算的話，達到預售條件的話需要的資金是4000萬，而如果通過各種不規范操作，建到10層就銷售的話，只需要2000萬就可以了。所以開發商所需要的資金小了，而對于購房者來講，他們不知道其中有什么問題，他們只知道購房時要看五證，五證齊全了就可以買了，所以不影響開發商賣。而因為開發商不缺資金了，他們完全可以不降價了，所以說下放預售審批權等同于救市。
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