樓市成潛規則重災區 房價一路瘋漲(7)
2010-08-01 來源：0352房網 編輯：鄭州房產信息網網編
潛規則之貸款失約
貸款風險防不勝防
今年以來，貸款難問題一下子爆發讓很多買房的人束手無策。房子早晚肯定要買，但是買了又遲遲貸不了款，如何是好？還有，去年買的房子，貸款拖到現在還沒解決，又該怎么辦？
周小姐在辰龍新境界買下一套小戶型，貸款一波三折，純公積金貸款辦不了改為組合貸款，可省公積金收緊二套房貸不得不改成市公積金，結果卻又遭遇市公積金政策收緊，最終雖然客戶經理告知她的貸款手續已獲批，但何時下款仍是未知數。張小姐所買的房子，本來首付兩成，做了組合貸款，最近卻被通知首付提高到三成且七折利率不能保證。
購房人的遺留問題還沒解決，開發商的應對措施已頻頻現身。據稱為了應對公積金貸款難的問題，南京先后已經有不少開發商拒貸公積金，主動向購房人推薦純商業貸款。去年開盤的鳳凰和熙曾經推出給予純商業貸款的購房人4萬元的總價優惠措施。位于下關的潤開華府近期正在推出“直客式商業貸款”，選擇此種貸款房價在現有基礎上優惠1000元/平方米，而用公積金貸款則沒有任何優惠。
*《金樓市》點評
多年前，中國人民銀行就出臺規定，“房屋封頂后才能售房并辦理按揭”，這么做既是為了防止開發商任意挪用資金造成爛尾，也是為了保證購房人資金的安全。而在實際操作中，目前南京除了公積金貸款執行的是封頂后貸款的政策之外，普通商品房并沒有嚴格執行。這就導致辦理組合貸款的購房人商業貸款和公積金貸款不能同步進行，往往商業貸款已經辦好公積金貸款還需等待，中途萬一政策發生變化，買房人一點辦法都沒有。
法律界人士認為，政策波動導致的貸款難問題，購房人，銀行，開發商甚至是公積金中心都不存在過錯，所以要追究任何一方的責任都有難度。所以買房人只能在買房之前就對政策了解清楚，對自己的購買力有清晰的預估，不要盲目夸大自己的購買力，以免在貸款不到位的情況下出現無力支付房款的被動局面。快報記者費婕
我的配套誰做主？
幾年前，會所這個新生事物剛剛才在國內發芽，可如今卻漸漸成了樓盤必備的配套之一。“實不實用倒沒考慮太多，但新樓盤許多都比較偏僻，如果沒有這些配套，這房子能不能住？我會有些抖呵。而且一些會所夠大，功能齊全，裝修豪華，我會覺得高價買了高檔樓盤，帶親戚朋友來倍兒有面子，再考慮其他的因素，合適的話我就會買了。”近期正在四處看盤準備二次置業的翟先生說。
雖然大家都對會所等配套設施寄予厚望，但現實卻常常對人潑冷水。不僅車庫產權紛爭不斷，會所也常常一夜之間將羽毛球館變身餐飲店、KTV。早在 2004年，南京鐘山花園城的業主就按耐不住了，在得知開發商計劃把會所改裝成大酒店之后，200余名業主齊聚會所門前，推倒了會所里為改裝成大酒樓而搭建的一道道隔墻。
開發商遇到這種情況，也暗暗叫苦：我們買了高檔的健身器材，又用的豪華裝修，靠那點場地費實在是經營不下去了，只能靠提高消費或者轉換經營了。
*《金樓市》點評
“先要看會所的產權屬性在哪一方，如果是公共配套設施，使用的是公共分攤面積，那么會所的產權和使用權就該屬于全體業主；如果公攤面積沒有攤會所面積的，且開發商有小區會所建筑面積的獨立產權證，那就可以說開發商具有會所的產權，但使用權是否為業主所有要根據合同來定，而且會所是無償提供還是租賃，租賃價格多少也應該由合同簽訂的。”江蘇南京焯燃律師事務所主任律師虞興東表示，根據《廣告法》和《合同法》的有關規定，銷售廣告等宣傳資料可被視為合同的內容，如果會所實際使用情況與開發商宣傳不符，開發商應承擔違約責任。
虞律師認為政府相關法律的缺失，也是造成這一漏洞百出現象的重要原因。“如果有法律明確會所屬于附屬設施，或者規定一定面積的樓盤必須建立會所、物業管理用房等公共設施，并且寫明比如產權歸全體業主所有，房地產開發企業不得擅自處理，以及經營產生的經濟效益怎么用等問題。”
《金樓市》建議：作為購房人，不妨在簽訂商品房買賣合同時，寫明會所的產權、使用權的歸屬、具體用途和服務方式等寫進租售合同，并簽訂違約金，這樣有利于后期維權。如果這些方面開發商堅持不肯在合同里予以明確，那就要考慮這樣的會所一旦變身大酒店，小區物業管理會不會無法封閉管理，這樣的小區今后是否會適合生活。
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