謝逸楓：輿論不必過分譴責“地王”央企制造(2)

2012-12-04 來源：謝逸楓的博客編輯：無憂

　　深圳總價地王：11月28日，深圳寶安尖崗山A122-0341宗地土地使用權及兩館建設運營管理權在深圳房產交易中心競標，最終中海競得，出讓價20 億元，樓面價10982.976 元/㎡。為深圳新總價“地王”。

　　上海總價地王：11月27日，上海外灘濱江綜合開發有限公司和中國太平洋財產保險股份有限公司聯合體以27.7 億元拍得黃浦區594 (北塊)、596 街坊商辦地塊， 3.6萬元/平方米樓面價刷新今年上海土地市場的最高單價記錄。

　　北京單價地王：11月27日，北京市國土資源局掛牌出讓朝陽區農展館北路8號地塊，掛牌出讓起始價為20億元，起始樓面價為3.38萬元平方米，超萬柳地塊起始樓面價2.4萬/平米。

　　11月27日至11月30日這4天內，北京、上海、深圳、廣州、南京以及成都6地地王紀錄相繼被刷新。北京的準地王和上海新晉地王的樓面地價均已超過3.38萬元/平方米，甚至此前南京不被看好的年內全國總價地王也成功出讓，上半年房企在土地市場的“沉默”局面似乎一下子升至“熱鬧非凡”。11月27日，北京市國土資源局掛牌出讓朝陽區農展館北路8號一地塊，掛牌出讓起始價為20億元，建筑控制規模59152平方米，以此計算，起始樓面價高達3.38萬元/平方米，創歷史新高。11月27日，上海外灘濱江綜合開發有限公司和中國太平洋財產保險股份有限公司聯合體11月27日以27.7億元競得黃浦區594(北塊)、596街坊地塊，樓板價為36176元/平方米，刷新上海年度單價地王紀錄。

　　11月28日，中海地產以20億元的價格摘得深圳寶安尖崗山A122-0341宗地，但由于需要承擔當代藝術館與城市規劃展覽館20年的建設運營管理，其中根據標書提示和政府共建的費用，建安成本不低于18.6億，管理運營成本不低于10億，該宗土地的實際總價為48.6億元，計可售樓面地價為27268元/平方米，創深圳歷年土地拍賣地價新高，為深圳新地王。2012年11月30日，廣州新的區域單價“地王”出現，超過15000元/平方米地價。11月30日，廣州政府一天在土地市場共攬金71.58億元，攤分下來的地價也相當高，如白云區永泰地塊地價達1.46萬元/平方米，樓價起碼要賣到3萬多元/平方米。11月30日當天，南京和成都同一天誕生兩個地王。其中，中國中冶集團以高達56.2億元的底價競得南京下關濱江G50地塊，樓面價達7753元/平方米，這意味著年內全國總價地王誕生;成都武侯區永豐鄉太平村地塊由大港國際以2.8億元摘得，樓面地價達8500元/平方米，溢價率高達150%。中指研究院監測數據顯示，10月全國300個城市共推出土地3242宗，推出面積13326萬平方米，環比持平、同比增長8%。

　　全國樓市在第三季度之后迎來今年第二次“供地潮”。11月23日，杭州市國土資源局一次性掛牌7宗土地，總出讓面積7.28萬平方米。同日，天津土地交易中心發布公告稱，將公開掛牌出讓兩宗土地，總起始價達42億元。來自財政部的數據顯示，今年前10月，全國國有土地使用權出讓收入20093億元，同比減少5561億元，下降21.7%。在地方政府迎來償債高峰的情況下，從土地出讓金中削減赤字已成為不二之選。高價地甚至“地王”也隨著“供地潮”重新出現。距離上次全國樓市如此密集地出現“地王”，還要追溯到2010年初。當時，各地土地市場供需兩旺，房地產開發商對后市預期良好，拿地熱情空前高漲，這些因素造成當時土地價格和溢價率雙雙攀高。

　　中原集團研究中心統計數據顯示，監測的全國主要54個城市，11月全月，新建住宅簽約均出現了明顯上升，合計簽約套數達到了293863套，增幅超過了之前成交量最多的7月份6%，而環比10月份增幅更是達到了18.2%。其中，北京11月簽約合計12988套，環比10月上漲了32.4%，而同比2011年同期則上漲了94%。與此同時，上海、廣州、天津、成都也均達到年內高點。據監測，剔除保障房，2012年4季度(截至11月30日)北京全市新房網簽總量為16402套，而在此期間，新房新增供應僅有12152套，供需之間缺口高達到4250套。進入四季度以來，短暫的“供不應求”成為房價上漲的關鍵。

　　中國指數研究院2012年12月3日公布的數據顯示，11月百城住宅均價連續第六個月環比上漲，其中，北京、上海等十大重點城市今年以來首次出現同比、環比雙上漲，部分重點城市房價甚至超過調控前。中指院數據顯示，11月全國100個城市(新建)住宅平均價格為8791元/平方米，環比上漲0.26%，漲幅較上月擴大0.09個百分點，其中，上漲城市60個，下降城市38個，2個城市持平。從同比來看，全國100個城市住宅均價連續第8個月下跌，跌幅為0.46%，比上月縮小0.54個百分點。這是百城住宅平均價格連續6個月環比上漲，同比跌幅繼續收窄。此外，北京、上海、重慶、深圳、廣州、成都、南京、武漢、杭州、天津十大城市住宅均價為15686元/平方米，環比上漲0.39%。具體來看，天津上漲0.93%，漲幅最大，北京、重慶(主城區)、成都、南京漲幅在0.5%至0.7%之間。同比來看，十大城市平均價格上漲0.15%。

　　北京房價漲價區域進一步擴大，漲價區域已從中心城區擴張至5環至6環之間。偉業我愛我家市場研究院數據顯示，11月北京新建商品住宅(不含保障房)交易均價為22219元/平方米，環比10月上漲5.8%;具體到環線，5環至6環、6環以內、5環以內的成交均價環比漲幅分別是13.8%、-4.9%、0.4%。可見，5環至6環之間價格上漲幅度明顯。尼爾森日前發布的2012年第三季度中國消費者信心指數顯示，56%的中國消費者認為明年房價將回暖，在第二季度時這一比例只有42%。

　　中原地產統計，標桿房企全年銷售目標完成率已達99%，其中，保利地產、中海地產、綠城集團、世茂房地產、招商地產、越秀地產、融創中國、中駿置業、華潤置地、禹州地產及遠洋地產等均已完成全年銷售目標。根據公開披露的信息，萬科前10個月累計實現銷售面積1035.2萬平方米，銷售金額突破千億元，達到了1100.2億元，同比分別增長9.95%和2.41%。如果加上11月和12月的推貨量，預計萬科今年銷售額有望超過去年。同樣突破千億元銷售金額大關的還有中海地產，由于實行降價跑量策略，中海地產前10月實現銷售額1006.8億港元，同比增長28.9%，提前完成全年1000億港元的銷售目標。保利地產今年也獲利豐厚，保利前10月實現簽約銷售金額833.29億元，同比增長32.91%，超額完成年初制定的800億元銷售目標。而招商地產也已突破300億元，并實現全年210億元的銷售目標。

（責任編輯：0352房網）