謝逸楓：輿論不必過(guò)分譴責(zé)“地王”央企制造

2012-12-04 來(lái)源：謝逸楓的博客編輯：無(wú)憂

　　2012年11月末土地市場(chǎng)迎來(lái)轟轟烈烈的“地王潮”，僅僅四日，北京、上海、深圳、南京等一線城市的四個(gè)地王地塊相繼出爐。11月27日，北京、上海土地市場(chǎng)同日出現(xiàn)“地王”，樓面價(jià)均超過(guò)3萬(wàn)元/㎡。11月28日，中海競(jìng)得深圳寶安區(qū)新的總價(jià)“地王”。11月30日，中冶置業(yè)摘得南京下關(guān)區(qū)一宗商住地創(chuàng)下年度全國(guó)總價(jià)地王。2012年11月27日，北京市農(nóng)展館一地塊，起拍價(jià)達(dá)20億元，折合樓面價(jià)3.38萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)北京土地起拍價(jià)的歷史新高。2012年11月27日，上海黃浦區(qū)一地塊以27.7億元的價(jià)格競(jìng)出，折合樓面價(jià)3.6萬(wàn)元/平方米，刷新今年上海土地最高單價(jià)紀(jì)錄。緊接著，2012年11月30日，南京一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，中冶集團(tuán)以56.2億元拿下濱江2號(hào)地塊，成為今年全國(guó)總價(jià)地王。

謝逸楓

　　2012年12月3日，位于珠海唐家灣的年度地王被廣東保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17.37億元的價(jià)格，溢價(jià)2成拿下，樓面地價(jià)達(dá)到14121元/平方米。地塊總占地面積12.3萬(wàn)平，規(guī)劃用途為住宅商業(yè)用地。11月30日，珠海華發(fā)在保利大本營(yíng)廣州力挫保利拿下地王，今日，保利奪得珠海地王。華發(fā)和保利都跑對(duì)方后花園放火去了。據(jù)日前的出讓公告顯示，該塊地位于唐家灣情侶北路(南段)，宗地面積123292.19平米，規(guī)劃土地用途住宅(二類)、商業(yè);地塊一、三容積率1.0-2.5，地塊二容積率1.0-2.0;綠地率≥35%，建筑密度≤20%，出讓年限住宅70年，商業(yè)40年。起始價(jià)為人民幣5000元/平，增加幅度人民幣20元/平，競(jìng)買保證金人民幣29000萬(wàn)元。

　　美國(guó)格理集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)此分析：

　　記者：一二線城市4天內(nèi)誕生六個(gè)地王，房企年末快速搶地。年末將至，一二線城市土地市場(chǎng)突現(xiàn)一波詭異的“地王潮”，你怎么看這種現(xiàn)象，意味著什么?媒體報(bào)道說(shuō)全國(guó)地王遍地開花，你是否贊同這樣的說(shuō)法?

　　謝逸楓：年末爆發(fā)“地王潮”是調(diào)控長(zhǎng)期壓制下的結(jié)果，是市場(chǎng)共同期盼的結(jié)果。同時(shí)向土地市場(chǎng)宣告暖冬來(lái)臨。一方面是在中央調(diào)控不可能全面放松與實(shí)質(zhì)性調(diào)整時(shí)，市場(chǎng)非常期待出現(xiàn)利于樓市刺激性的亮點(diǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)。另外一方面是地方政府與開發(fā)商也希望通過(guò)土地市場(chǎng)回暖，拉動(dòng)銷售與改變市場(chǎng)預(yù)期。意味著“地王”將成為2013年中國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)，也表明樓市2011年最糟糕的日子過(guò)去了。

　　謝逸楓：所謂“全國(guó)地王遍地開花”的說(shuō)法不正確，因?yàn)榱鶄€(gè)地王出現(xiàn)的范圍僅僅是局限于四個(gè)一線城市與二個(gè)二線城市。況且地王的平均溢價(jià)與溢價(jià)率水平未超過(guò)2009年與2010年，屬于比較合理的水平。

　　記者：目前全國(guó)各大媒體都在譴責(zé)或者是批評(píng)央企，認(rèn)為地王是央企搶地導(dǎo)致的結(jié)果，并且央企是高房?jī)r(jià)的推手之一。你是否贊同，你怎么看?

　　謝逸楓：不管是國(guó)進(jìn)民退還是民進(jìn)國(guó)退，都是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。如果把地王推高房?jī)r(jià)之黑手直接推給央企，這是非常不公平不合理的。難道央企不拿地不搶地，地王就不會(huì)出現(xiàn)?2009年與2010年民企不也制造出大量地王，難道說(shuō)都是民企的錯(cuò)。不必太過(guò)分苛責(zé)央企“制造地王”，因?yàn)檠肫笠彩前凑照恋爻鲎尩囊?guī)則拿地的，是在法律規(guī)定的正常程序下獲得的土地。

　　記者：地王的出現(xiàn)對(duì)誰(shuí)最有利?最后誰(shuí)買單?地方政府是否存在土地財(cái)政的危機(jī)?

　　謝逸楓：地王的出現(xiàn)顯然對(duì)政府最有利，最主要是獲得最大土地價(jià)值與利潤(rùn)化。而對(duì)開發(fā)商最不利，不僅直接增加開發(fā)商投資開發(fā)成本與資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，也影響到開發(fā)利潤(rùn)預(yù)期。毫無(wú)疑問(wèn)，地王的最后買單者就是購(gòu)房者。

　　謝逸楓：從國(guó)土部與財(cái)政部及民間機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，地方政府確實(shí)存在土地財(cái)政危機(jī)，一方面是土地出讓金收入大量下降。另外一方面是土地成交的整體地價(jià)與溢價(jià)水平下降。三是房企拿地支出的買地款下降。四是年末地方政府供地的積極性提高。

　　記者：為什么會(huì)爆發(fā)年末一波部分城市“地王”熱的現(xiàn)象，是不是政府與開發(fā)商故意制造出來(lái)的，還是房企真的不缺錢，看好2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)?

　　謝逸楓：地王爆發(fā)的原因不可簡(jiǎn)單說(shuō)成是政府與開發(fā)商合謀的結(jié)果，主要原因在于土地出讓制度與地塊品質(zhì)高及房企不缺錢等市場(chǎng)回暖明顯。一方面是政府不可能希望地價(jià)不上漲，增加土地收入。另外一方面是高品質(zhì)的地塊自然價(jià)格高，競(jìng)爭(zhēng)自然激烈。三是大房企提前已完成銷售目標(biāo)與融資能力強(qiáng)及手上貨幣富裕，況且處于補(bǔ)倉(cāng)期，地價(jià)相對(duì)以往便宜。四是市場(chǎng)量?jī)r(jià)上漲，房企后市信心足，并且土地升值快有利增加利潤(rùn)與固定資產(chǎn)。

　　記者：地王的出現(xiàn)是否真的會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲，是否會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者提前出手?作為地方政府，地王年末的出現(xiàn)，是否有必要采取限制地王的措施，防止地價(jià)上漲導(dǎo)致推高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)預(yù)期?

　　謝逸楓：地王導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲的邏輯是對(duì)的，但是也要看所在的市場(chǎng)與政策及區(qū)域位置等房企開發(fā)的實(shí)力。所以，地王誕生并不具備普遍意義，不過(guò)，高價(jià)地塊將影響市場(chǎng)預(yù)期。由于大部分“地王”位于城市的核心地段，在熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)“郊區(qū)化”的趨勢(shì)下，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯無(wú)疑。此外，“地王”的用地性質(zhì)多為住宅或商用，配建規(guī)模較小，更容易吸引企業(yè)參與。目前經(jīng)過(guò)此前的市場(chǎng)熱銷和各項(xiàng)融資舉措，不少品牌房企手握的資金流在150億元以上。現(xiàn)金充沛，加之補(bǔ)充庫(kù)存的需要，使得房企“既有意愿，又有能力”在土地市場(chǎng)作為。

　　謝逸楓：為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，各地在土地出讓中，應(yīng)盡量采取限制措施，比如設(shè)置最高限價(jià)、采用招標(biāo)出讓等，防止土地出讓價(jià)格過(guò)高。同時(shí)，需盡快制定并公布后續(xù)土地出讓計(jì)劃，并適當(dāng)推遲熱門地塊的入市時(shí)間，以免給房?jī)r(jià)預(yù)期帶來(lái)不利影響。

　　全國(guó)總價(jià)地王：11月30日南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司(中冶置業(yè))在沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下，以底價(jià)56.2億元拿下南京下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西2號(hào)地塊。該幅地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為商住混合用地，出讓面積達(dá)364214.6平米。56.2億的成交價(jià)也使得該幅地塊成為2012年以來(lái)全國(guó)范圍內(nèi)的總價(jià)地王。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）