楊紅旭：直轄市為防范亂建公租房敞開門
2012-01-12 來源：觀點網 編輯：狄海霞
自2009年以來，國家大力推進保障房建設，尤其是公租房正成為主導產品。但進程并不順利，尤其投資回報周期長、收益率低的公租房，難惹社會機構的青眼;而光靠政府力量，并不能完成此歷史性壯舉，而且還得考慮長期運營的可持續性，否則，很容易重走歷史回頭路：1998年房改之前，我國原本實行的就是低租金、福利化的公租房制度!
公租房建設的困難，可歸結為兩點：缺錢、缺地。前者是普遍性的，后者在一線城市和部分二線城市比較突出。在這種情況下，鼓勵村集體投資、建設、運營公租房，就成為一條可行之路。可行性主要有二：一是，在很多城市，農村集體用地存在閑置、利用率低的情況;二是，村集體投資建設，成本低，可以在租金低于市場租金的情況下，仍能獲得一定的回報率，村集體有驅動力去干這檔事。
方案是可行的，道路是曲折的。2010年6月，七部委聯合出臺《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》之前，曾有一份征求意見稿，當中規定：政府主導，市場運作，主要由企業等社會機構投資建設，包括集體經濟組織可利用集體建設用地投資建設。終稿中則淡化了社會投資，且沒提村集體。說明在村集體參與公租房建設上面，存在嚴重的意見分歧。
2011年5月，《國土資源部關于加強保障性安居工程用地管理有關問題的通知》提出：對于商品住房價格較高、建設用地緊缺的個別直轄市，確需利用農村集體建設用地進行公共租賃住房建設試點的，城市人民政府必須按照控制規模、優化布局、集體自建、只租不售、土地所有權和使用權不得流轉的原則，制訂試點方案，由省級人民政府審核同意，報國土資源部審核批準后方可試點。未經批準，一律不得利用農村集體建設用地建設公共租賃房。
其實，上海在這方面的嘗試，走在了全國前列。2010年9月，上海出臺的《本市發展公共租賃住房的實施意見》中規定：可綜合利用農村集體建設用地，適當集中新建。追溯的更早點，2009年上海出臺《關于單位租賃房建設和使用管理的試行意見》中提到：農村集體經濟組織利用農村集體建設用地建設、主要定向提供給產業園區、產業集聚區內員工租住的市場化租賃宿舍。
筆者強烈支持集體建設用地建設公租房。理由有三。其一，有助于增加公租房供應。公租房保障面遠大于廉租房、經適房，尤其是將新就業職工和外來務工人員包括進來，這是巨大的進步。只要村集體愿意參與公租房，城市政府和市民沒有任何損失，有何不可?
其二，村民可借此獲得財產性收益。2008年，《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》提出：逐步建立城鄉統一的建設用地市場，農村集體經營性建設用地，在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益。這是一個改革方向，但近幾年困難重重，乏善可陳，既然短時間內無法實現城鄉統一，那么盤活農村集體建設用地，建公租房出租給市民，總歸能給村民帶來一些收益財產性收益。
其三，公租房并非“萬惡“的小產權房。按現行法律：農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。集體用地上所建的公租房只租不售，完全合法。至于說村官們會否從中謀利，盤剝村民利益，那是另外一個話題，涉及農村民主制度、村民自制。但有一點須搞清楚，村里參建公租房，是做蛋糕;租金分配，是分蛋糕。讓村民有蛋糕吃，總歸比沒的吃要好吧。
上一篇：謝國忠：2012年即將成為樓市發展的困局
下一篇：夏斌：全國樓市調控將持續在超兩年以上
