吳其倫:執行限售的同時應出臺政策鼓勵降價促銷
2012-10-04 來源：吳其倫的博客 編輯：無憂
吳其倫，上海政合企業管理咨詢有限公司董事長，獨立財經評論人。
9月24日，廣州市國土房管局在官方微博透露，對市區個別異常高價的住宅項目采取限售。廣州市由此再次收緊樓市調控，開創商品房“限售”的先河。對此，廣州市國土房管局表示，“對珠江新城等中心城區個別異常高價的住宅項目暫時采取適當限制預售規模、控制交易節奏的措施是必要的，也是必須的!”
對此，筆者以為，對于那些售價過高樓盤采取限售是很有必要的，因為這些高價樓盤往往會成為區域標桿，將在很大程度上影響消費者的心里預期，從而推升區域房價。可在執行高價商品房限售政策時，應秉持如下原則。
一、區別對待的原則。在執行高價商品房限售政策時，應根據其消費群體進行區別對待。
對于那些定位為高端消費品或奢侈品的樓盤，其具體表現在高總價、高單價、高定位、高品質(盡管大多名不符實)，兼具投資與居住功能，對于這些產品，政府不必以限售的方式試圖穩定或平抑其價格，由市場規律左右其價格波動即可;
對于開發商所推出的中、低端商品房，其定位為消費品，這些產品主要滿足居住功能。對于這些產品政府有必要采取適當的措施穩定其價格、扶持其發展、限制其投資與投機。對其中的高價樓盤，采取限售措施是極有必要的。
二、堵疏結合的原則。在執行高價商品房銷售政策時，應在嚴格控制高價產品供應的同時，采取措施鼓勵開發商以價換量，促進銷售。
廣州市國土房管局表示，為使房地產開發企業和市民準確判斷市場，引導房地產開發企業在即將到來的國慶黃金周期間，積極以價換量，以合理的價格促進銷售，及時對珠江新城等中心城區個別異常高價的住宅項目暫時采取適當限制預售規模、控制交易節奏的措施，該行政措施是必要的，也是必須的。
可以看出，這是廣州出臺高價商品房限售的初衷。對此，筆者深表贊同。可就目前的房地產市場而言，僅僅出臺旨在“堵”的限售政策還是遠遠不夠的，還應該出臺“疏”的政策。因為行政色彩濃厚的限售政策極易引起開發商的不滿，并將激發開發商的抵觸情緒。這樣，利益群體的代言人必將口誅筆伐，在輿論界掀起軒然大波，從而令執行限售政策的相關部門陷于被動局面。
故此，筆者以為，在執行嚴格的限售政策的同時，應出臺政策鼓勵開發商降價促銷，這樣，既能穩定開發商的情緒，又能令消費者得到實惠，更能促進房地產市場健康發展。
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