賈臥龍：內地樓市如何向香港“取經”(2)

2012-10-10 來源：賈臥龍博客編輯：詩諾

　　香港土地出讓方式對內地的借鑒作用

　　土地是房地產行業的命脈，土地出讓制度對房地產市場的發展有著巨大的影響。在1998年以前香港執行的是定期賣地制度，但亞洲金融危機后，香港樓市大跌，同時房地產企業停止購入土地，地價大幅度下跌，嚴重沖擊了港府推行多年的土地拍賣政策。港府為了保證土地不被賤賣，暫停了土地拍賣，轉而執行“勾地”政策。

　　所謂“勾地”，即每年由地政署公布當年的勾地表，發展商對“勾地表”內任何一幅土地有興趣的話，可以向政府提出申請，申請人必須為購買該幅土地開出最低價并交繳按金。如果申請人的出價符合政府按公開市場價格所作的評估，該幅土地便會以公開招標或拍賣的形式出售。如在拍賣當中該底價不保，政府會收回該幅土地，以保證不賤賣資產。

　　在內地，現在施行的主要是土地“招拍掛”制度，即國家土地資源出讓、買賣的招標、拍賣、掛牌制度的簡稱。招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為;拍賣出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為;掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受竟買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

　　建國后很長一段時間內，我國的土地使用制度是無償、無限期、無流動的行政劃撥使用制度，這種土地制度存在著土地資源配置不合理、利用效益低、土地浪費嚴重，產權關系混亂等弊端。招拍掛制度的施行有效地彌補了上述不足，是一種進步，但并不是說當前的招拍掛制度就是完美的，它也有它的弊端。從目前看，我們不管是招標、拍賣或者掛牌，大概只有一個標準，就是價格標準，通常的情況下是以“價高者得”為唯一的衡量標準，而不限制他的資格，也不限制他的其他相關條件，這就容易產生問題。在土地壟斷的條件下，以價格為唯一標準的話，非常容易導致地價的飛漲，從而帶動房價上漲，也容易使政府過度依賴賣地收入而被“土地財政”綁架;誰有錢誰得地，會導致許多非專業的財團涉足房地產，從而影響土地的最大功用和整體規劃;招拍掛過程不透明，在利益驅使下容易滋生“權力尋租”等腐敗問題;拆遷補償的不公平，會有強拆等問題的發生，影響社會和諧。

　　同樣是土地歸政府所有，香港在土地出讓這方面要比內地先進許多。首先，香港在土地出讓方面的法律制度非常健全，出臺了包括《香港房地產法》、《收回官地條例》、《土地征用法令》、《地契條款》、《拍賣地產條例》等法律條例，為土地問題提供了法律準則和保障，政府只是根據法律來管理土地問題，所有要使用土地的人都需要通過土地市場獲得土地，既有壟斷控制，又有自由轉讓。香港對批出土地的監管非常重視，直至批租期滿收回，發現發展期內違反契約條款的，輕則罰款，重則無償收回土地甚至控上法庭，這方面我國內地做的功課明顯不足。目前內地城市土地管理制度基本是仿照香港的做法，但還未形成一套比較健全的土地法律體系，對已批出土地和未批出的閑置空地的監督管理很不到位。香港的土地批租有嚴格的批地程序和要求，用地要求在《批地條款》有詳細的說明，目前內地各城市在批出土地時，土地合同中也有各種要求和條件，但協議用地量太大，拍賣招標只占很有限的份額。土地收回方面，香港政府有一條重要的政策，就是公平合理地賠償，使受影響的人士不但可收回土地損失，也可收回商業損失，內地在收回土地時補償則有欠公平，有的城市甚至官商勾結，強行拆遷，近年來在不少城市和地區引起的民怨頗多。

　　內地的土地出讓改革可以借鑒香港的“勾地”制度，比如先限定房價，然后開始讓開發商競買地價，在拍賣土地時還可以添加一些條件，比如設計方案、綠化、保障房建設等發面的競爭等，資質優者得地。另外還要盡快建立健全的土地法律法規，并加強土地出讓方面的監管，在保證房價基本穩定的前提下，增加土地供應，緩解市場矛盾。

　　香港與內地的房地產市場有著許多的類似，也有很多的不同，我們在今后的發展中還是要積極的借鑒香港模式中的有益方面，并根據實際情況加以改進，如此才能保證房地產市場今后的健康發展。

（責任編輯：0352房網）