張宏偉：現階段仍是自住最佳購房“時間窗”
2012-11-05 來源：張宏偉的博客 編輯：木木
在房價連續5個月上漲的市場背景下，我們關注的是政策層面的微妙變化，一方面多地在沒有實質性改變限購的前提下，通過階段性的、小范圍的局部放松限購政策，來實現刺激樓市成交量回升，限購政策基本上呈現出“明緊暗松”的市場特征，另一方面，從調控政策執行的力度及市場表現來看，仍然堅持“去投資化”，盡管市場也呈現出房價降幅收窄甚至個別項目漲價的現象，但是，價格方面仍然難以有反彈的機會。
政策層面的微妙變化也引起市場買賣雙方心態的變化。
事實上，從市場買賣雙方心態來看，目前市場始終是處于“階段性”的觀望狀態。這種“階段性”的觀望主要表現在在微調政策的刺激下，開發商采取“以價換量”策略市場成交量被激活，成交量持續回暖之后開發企業資金緊張的局面得到緩解，降價的動力就會逐步消失，最終會選擇房價降幅收窄或漲價。而樓盤一旦降價活動停止市場就處于僵持狀態，陷入的觀望氣氛，市場成交量出現萎縮。
十一前后的房地產市場成交狀況亦是如此。具體而言，當前市場處于階段性的觀望狀態主要有兩方面原因：一是市場成交量回暖之后，開發企業資金面不太緊張，部分開發商或主動或被動地繼續博弈市場，開發商推盤節奏的放緩供應量的減少，從而影響市場成交量及地方政府財政收入，倒逼地方政府出臺“刺激”房地產市場的政策措施。
二是部分開發商利用活動營銷、房展會等時機，發出樓盤價格降幅收窄甚至炒作買漲不買跌的市場漲價預期，及部分城市銀行首套房貸利率恢復基準導致購房者購房成本增加，導致部分購房者進一步觀望。
那么，在目前市場“階段性”的觀望狀態下，緣何2012年10月100個城市的住宅平均價格自6月止跌后連續第5個月環比上漲?筆者認為，
一是從整個市場“基本面”來看，2012年整個1-8月，盡管全國的房地產投資同比去年同期出現首次回升的跡象，開發企業拿地規模(土地市場交易)、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小。成交量的持續回升導致市場“基本面”開始好轉，1-10月整個市場“基本面”應該繼續向利好方向發展。
二是成交量的持續回升導致開發企業資金面緊張的局面得到緩解，無論是一線城市，還是二三線城市，部分樓盤降幅收窄甚至小幅漲價也是導致房價整體上止跌微漲的原因之一。
三是以一線城市為代表的重點城市房價環比在上漲，結構性地帶動全國房價繼續堅挺并且保持微漲。
數據顯示，北京、上海等十大城市住宅均價為15625元/平方米，環比上月上漲0.33%，與去年同期相比下跌0.6%。一線城市價格環比上漲0.51%，價格又有所抬頭。
那么，全國百城房價連續5月上漲現象，對于當前及未來房地產市場意味著什么呢?
首先，全國百城房價連續5月上漲的整個市場背景來看，從市場“基本面”的房地產投資、新開工面積、土地購置面積、市場銷售面積及金額等幾個指標來看，成交量的持續回升導致1-10月的房地產市場“基本面”開始好轉，1-10月整個市場“基本面”應該繼續向利好方向發展。在這個階段，以首套房置業為主的需求將會繼續積極入市，繼續放量，延續之前成交量回升的局面，這將使開發企業對于整個市場“基本面”由信心不足轉向謹慎樂觀，這也將促使開發企業在成交量回升的之后進一步有序加大房地產投資、新開工面積，甚至重拾土地市場拿地的熱情，逐漸形成市場“基本面”的真正意義的“回暖”。
上一篇：尹中立：高房價威脅制造業中國須去房地產化
下一篇：洪巧俊：中國有多少閑置土地還在曬太陽
