謝逸楓：全國房地產投資連續5個月大幅增長(2)
2012-12-10 來源：謝逸楓的博客 編輯：木木
美國格理集團首席經濟學家、亞太城市房地產業協會會長謝逸楓認為：“土地市場的數據顯示出市場回穩的趨勢。1-11月份，房地產開發企業土地購臵面積31638萬平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份大幅縮窄3.2個百分點;土地成交價款6594億元，同比下降10.3%，降幅縮窄1.5個百分點。11月單月，土地市場回暖明顯，單月土地購臵面積3979萬方，單月同比增長16.8%，單月土地購臵費832億元，同比增長2%，單月土地成交均價為2091元/平，同比回落13%。土地市場雖然單月數據有所回暖，但累計同比仍是負增長，預計年內難以轉正，地方財政壓力仍存。另外，雖然近期有地王出現，從11月單月地市均價同比負增長的情況上看，地王應該僅是個別城市的個別現象，結合目前政府忙于換班，預計短期政策難實質性加碼，預計多以“喊話”為主。”
二、商品房銷售和待售情況
1-11月份，商品房銷售面積91705萬平方米，同比增長2.4%， 1-10月份為下降1.1%;其中，住宅銷售面積增長2.3%，辦公樓銷售面積增長11.6%，商業營業用房銷售面積增長1.7%。商品房銷售額53526億元，增長9.1%，增速比1-10月份提高3.5個百分點;其中，住宅銷售額增長10.4%，辦公樓銷售額增長4.1%，商業營業用房銷售額增長4.2%。1-11月份，東部地區商品房銷售面積44752萬平方米，同比增長5.0%，增速比1-10月份提高3.6個百分點;銷售額32240億元，增長10.2%，增速提高3.5個百分點。中部地區商品房銷售面積23452萬平方米，增長3.8%，1-10月份為下降0.5%;銷售額10346億元，增長11.3%，增速提高3.7個百分點。西部地區商品房銷售面積23500萬平方米，下降3.5%，降幅縮小2.8個百分點;銷售額10940億元，增長4.2%，增速提高3.3個百分點。11月末，商品房待售面積33567萬平方米，比10月末增加519萬平方米。其中，住宅待售面積增加298萬平方米，辦公樓待售面積減少15萬平方米，商業營業用房待售面積增加119萬平方米。
美國格理集團首席經濟學家、亞太城市房地產業協會會長謝逸楓分析：“今年全年商品房銷售超過去年，實現正增長已基本確定。銷售回升速度加快,11月單月銷售創年內新高。1-11月商品住宅銷售額增速10.4%,較1-10月提高3.7個百分點;其中11月銷售金額增速43.1%,較10月增幅提高7.8個百分點,環比升18.3%。11月商品住宅單月銷售額、銷售面積均創年內新高,均價同比漲8.7%。 從需求端看，商品房銷售面積轉降為升。1-11月，商品房銷售面積同比增長2.4%。1-10月為同比下降1.1%。今年前11個月，全國商品房銷售面積91705萬平方米，同比增長2.4%，這是該指標今年以來首次正增長。主要是由于降息導致購房成本降低以及多地調整公積金政策的結果。在限購政策仍持續的情況下，前11個月房屋銷售面積仍有所增長，說明市場中的剛性需求頗為龐大。11 月銷售情況好于預期:1-11 月商品房累計銷售面積同比上升2.4%,全年首次進入正增長區間;11 月單月銷售面積環比增長25.8%,好于往年平均10%-15%左右的水平;同比上,由于去年底低基數,單月同比大幅增長30.4%。”
美國格理集團首席經濟學家、亞太城市房地產業協會會長謝逸楓分析：“2012年1月-11月全國商品房銷售額53526億元，同比增長9.1%，增速比1-10月份提高3.5個百分點;11月單月全國商品房銷售面積12962萬方，銷售額11408億元，雙雙創下年內新高，符合10月份“暖冬”的預判。公司銷售額繼續分化:已公布前十一個月銷售的主要地產公司,A股萬科(10%),保利地產(36%),金地集團(17%);H股中國海外(30%),龍湖地產(1%),遠洋地產(23%),綠城中國(58%),恒大地產(7%)。12月銷售的預判：①年末銀行信貸額度偏緊，個貸發放周期拉長，預計將對銷售產生一定負面影響;②從上市公司前11月累計銷售業績情況看，多數公司已經完成全年銷售計劃，預計12月份推盤會有所放緩;③樓市已經有所回暖，結合全年銷售計劃已完成，預計12月開發商在銷售價格方面難有更進一步的優惠措施;綜合上述三個因素，12月實際銷售情況難以超越11月。但由于統計局公布數據在每年12月有對全年錯誤遺漏回補的慣例，統計局口徑的銷售數據12月份預計仍將環比11月大增。”
美國格理集團首席經濟學家、亞太城市房地產業協會會長謝逸楓指出：“根據統計局公布的商品住宅銷售額和銷售面積數據推算2012年11月單月成交均價為5223元/平方米，環比回落4.5%。11月房價數據的表現符合我們樓市“理性暖冬”的預判，房價整體表現穩定也有利于穩定政策預期。全國房價環比繼續下滑,漲價壓力主要在重點城市。根據2012年11月單月售價為5574 元/平米,同比增長6.1%,環比則下滑3.4%,東部區域、中部區域11月單月房價環比下行4.5%和6.1%。連續四個月,全國房價沒有出現明顯漲價勢頭,近期的房價反彈主要集中在重點城市,特別是一線城市。”
美國格理集團首席經濟學家、亞太城市房地產業協會會長謝逸楓表示：“理論上房價存在反彈暴漲的因素，一則2012年土地地供應負增長。二則開工量負增長;三是庫存消化速度增快。四則限購令未能限制需求，二手房供應量減少。譬如2003年、2005年和2006年的土地負增長導致了2007年出現的一輪房價暴漲，2008年年中的土地供應下降導致了2009年以至于2010年的房價又一輪的暴漲。而2012的數據也顯示，土地供應再次出現負增長，再加上開工負增長及庫存消化過快。但是，全國未竣工住房用地形成的房屋供應可足夠未來3-4年的市場消化。理論上,房價受供求失衡導致暴漲。實際上,房價不僅受供求關系影響,還受到調控、政策、貨幣、市場等變化影響。”
美國格理集團首席經濟學家、亞太城市房地產業協會會長謝逸楓分析：“成交平穩、淡季不淡背景下行業資金狀況持續改善,帶動新開工、土地購臵增速回升,預計全年投資增速將超出我們年初15%的預期。但目前行業庫存仍居高位,新開工難有較大起色,且土地購臵主要依賴于資金面好的開發商的補貨行為,或將制約投資進一步回升力度，房地產庫存壓力正在顯現。”
三、房地產開發企業到位資金情況
1-11月份，房地產開發企業本年到位資金85802億元，同比增長14.1%，增速比1-10月份提高2.5個百分點。其中，國內貸款13208億元，增長16.1%;利用外資371億元，下降51.5%;自籌資金35374億元，增長13.8%;其他資金36849億元，增長15.2%。在其他資金中，定金及預收款23119億元，增長20.2%;個人按揭貸款9274億元，增長23.7%。
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