任志強：保障性住房成為政府政績的展現

2011-08-31 來源：0352房網編輯：狄海霞

　　目前，保障性住房制度還很不完善，為此，我國已經提出要加大保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發展。那么，相對于保障房，地產界的名人有什么不同的觀點和看法呢?我們對此采訪了北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強，我們一起來聽一聽任總的高見。

　　0352房網：任總，從我們2011年的走訪情況來看，大家覺得2011年開篇不太好。是不是對行業來說，2011年是一個不太美妙的起點呢?

　　任志強：開發商不能天天想過年，馮侖說你不能老像度蜜月一樣，日子長著呢。2011年政府的政策可能是不太好，有限購、限貸，不過在我看起來，打擊投資和投機的方法不對。

　　0352房網：就是你比較堅持的，政府用的這個方法用錯了?

　　任志強：對。限購城市減少一些投資的需求，這對市場經濟來說，無論如何都是不好的，但不能說市場不好。我們最主要擔心的是，限購并不是要解決投資需求問題，我們現在提高利率，提高購買門檻，限購限制了消費需求，其中，改善型消費需求受抑制的影響很大。

　　但我不認為市場不好，2005年之后預售房制度讓預售的情況遠遠大于竣工的情況。與銷售比例相比，現在每年竣工的比例越來越低，比如說去年新開工面積10億多平方米，竣工面積大概是6.1億平方米。住宅部分去年竣工6.1億平方米，但是去年銷售了八、九億�？⒐底掷锇ú豢射N售的部分，如機房，民房、車庫等，但實際上銷售里不包括這部分。所以算下來，預售的比例在不斷擴大，預售和竣工的比例大概已經達到1.89。

　　0352房網：這個預售與竣工的比例是一直都在增長的?

　　任志強：確實。這個數據一直從1.1上升到2010年的1.89，2011年上個季度這個比例是1.73，2011年第四季度可能到1.8多。今年上半年竣工了2億多平方米，銷售了4億，現在竣工與銷售的比例就是1：2。所以，從這個情況來看，銷售情況并不是不好，不能說市場不好，如果市場不好的話，就是竣工大于銷售。

　　現在市場上有一些數據說庫存達到多少，這個數據是按有銷售證的來計算的，再加上一些現房，這兩個數據加起來就有很多。而且，相當一部分產品還在地平線上或者什么都沒完成的情況下就領到預售證了。可能到結構完善的時候要五六個月，五六個月以后再銷售或許也沒有什么影響了。

　　開發商現在手里拿到的錢是已經銷售的，這樣一來，去年竣工的實際上補前年的銷售，今年竣工的要補去年的銷售，明年竣工要補今年的銷售，這樣累積起來后，還有一個很大的差，這就意味著開發商手里的錢蓋的房子，實際上利潤或資金已在手里了。

　　所以，下一步投資增長可能會下降，下降主要是因為新開工部分。市場好與不好主要看兩個表現：一個是新增，新增開工現在已經趨于下降了，竣工、開工趨于下降的話，其實新增投資也會趨于下降的。

　　0352房網：新增開工下降是大家資本不夠，還是對政策信心不夠?

　　任志強：新增開工下降包括兩個部分：一個是土地新增不夠，上半年新增土地才20%多，北京才10%多。實際上，我們在土地上的投資分四塊：一塊是土地購置，一塊是基礎設施，修橋鋪路，一塊是基本建設，一塊是裝修。現在，正在施工這一部分并沒有減少，但購置土地減少了，新開工減少了，這兩個部分實際上就有下降的趨勢。

　　2011年我們的土地只賣了7000多億，按前年來算，如果下半年土地收入翻一倍的話，也就是1.5萬億，與去年的3萬億相比，同比下降50%。即使再增加一些，也就是2萬億，與去年相比也差得遠。政府土地收入起碼減少了1萬億。

　　在施工方面，我們看其中一個指標。欠施工隊錢的比例在增長，也就是應付未付款增長了26%，這個減少了之后，大家可能就沒有更多的錢拿來新開或者用于其他。這個增長不等于沒錢投資，只是資金不雄厚。所以，這表示后面的投資會有所下降。

　　我們這個數據，從一季度的36%到現在的32%已經下降了4個百分點，估計后期可能每月要下降2個點，這樣的話，到年底就剩下18%了。與年初36%的增長相比，下降了一半了。所以，如果保障性住房能夠頂上的話，可能還會維持在24%左右的投資增長率。

（責任編輯：0352房網）