陳寶存：全國房價可能面臨新一輪的暴漲(2)

2011-10-27 來源：0352房網編輯：喬銘

　　0352房網：如果這樣的話，房地產投資豈不是一個很好的行業(yè)?

　　陳寶存：我一直有一句話，房地產黃金十年結束了，我說白銀三十年開始，還有青銅五十年，黑鐵一百二十年，只要有人類就會有房地產的需求。

　　0352房網：陳會長您的意思是永遠看漲的。

　　陳寶存：有中國樓市春天派的四大掌門人就剩任志強和我倆個，我們不是不講政治，我們更講政治，但作為開發(fā)商的代表，要把現(xiàn)在的政策造成什么樣的后果講出來，不是跟政府較勁。目前這些政策這么多年以來最后達到什么結果，一般情況下都會走到事物的反面，現(xiàn)在更要走到事物的反面，沒起作用起反作用了，這是一個不好的結局。不光星河灣，北京還有一個李嘉誠的項目也動了，沒有問題。前段時間微博上傳，老任說要剝到只剩褲衩，潘石屹說只剩棉襖，我說二八天亂穿衣。

　　0352房網：您做高端豪宅的研究，最近一個消息是上海的星河灣價格松動了，一般豪宅是價格里最堅挺的一部分，它已經松動了。您覺得穿褲衩和棉襖不重要，要根據(jù)自己的體力。

　　陳寶存：是的，我以前搞過15年的國際旅游，原來我們就理解不了，很多年輕力壯的老外冬天也穿背心，也能抗，現(xiàn)在就是這樣。現(xiàn)在二三線城市的中小企業(yè)真正的運作規(guī)律，行業(yè)外是不可能做的。以前我是做三四線城市。

　　在我們看來銀行是過繼的兒子，尤其是民營中小企業(yè)要指望著銀行就是笨蛋到家了，很多時候不指望銀行，有各種手段，當然我實在沒手段了，這個項目本身立項就是為了賣。中小企業(yè)資金鏈的問題，至少潘石屹說了幾年的收緊信貸、縮小資金鏈沒有實現(xiàn)，我覺得就是嚇唬中小企業(yè)的，新進入行業(yè)的中小開發(fā)商還不懂得這個行業(yè)規(guī)律的時候嚇唬人家，把項目拿過來，它一直是接二手項目。

　　實際上中小企業(yè)的運作規(guī)律有各自的生存之道，比如石家莊很多的企業(yè)拿到這塊地之后會搞團購，找四五個單位團購一部分出去，甚至團購50%，團購的目的是市場賣5000元/平米的地方我賣3000元/平米，但前提你得把全部房款都給我，這樣我所有的資金解決都來自于團購的前期。這相當于我給大富商留了。

　　石家莊這種團購比較盛行的城市，老百姓會得到很大的好處，下降50%、60%的降價。這是開發(fā)商解決資金問題的最好手段。要說融資，他恨不得連孩子，這個項目都給你抱走，與其如此還不如給老百姓讓利，這樣的房源是給市場低于40%、50%賣掉，剩下的50%，資金解決了，就按市場賬走。

　　這種城市一般公開說市場價是5000元，可能它最終的銷售收入不過3000元，這些中小企業(yè)地區(qū)不會因為銀行的信貸收縮而倒閉。現(xiàn)在二三線城市大量是上市房企，一線房企已經到三四線城市做的，比如一線房企作為品牌推廣的預期，把二三線城市作為擴大規(guī)模，增加利潤的預期，這樣的房企銷量非常好。

　　新浪有一個排名，中國前三十強的房企最后一名也比2010年增長144%，所以這些房企的日子很好。個人有個人的生存之道，大魚吃小魚，小魚吃蝦米，現(xiàn)在的勢頭是試圖扼殺小鯰魚，養(yǎng)大鯊魚的政策。

　　0352房網：不管是潘總的棉襖還是任總的褲衩，您說的抵抗力是各個房企本身的布局，市場營銷方法和自己的抵抗力?

　　陳寶存：這和現(xiàn)在的天氣差不多，二八天亂穿衣的時候，今天我稍微規(guī)矩了一下，要不然還穿著短袖，確實企業(yè)和企業(yè)是不一樣的，而且要了解中小企業(yè)的運作規(guī)律會清楚，實際收縮信貸對中小企業(yè)，以前他就想把這個項目做完，賺5億，現(xiàn)在我做不了了，賣給他，我賺2億行嗎？誰說項目死了?根本就沒有中小企業(yè)倒閉的道理。所以你說它倒閉，實際是他覺得這個行業(yè)不好干不干了，好干就干，不好干，反正這個項目已經搭起來，就退出這個行業(yè)，賣給別人。

　　0352房網：如果這個政策只起到那么微小的作用，就您所了解的面，應該怎么樣最恰當?shù)貋碜瞿?或者到底需要怎么入手，采取什么樣的政策，包括地根或銀根?

　　陳寶存：這是全社會誤傳土地財政。為什么我敢說，因為我這些年我做一級開發(fā)，我做土地的問題基本研究透了，下面的城市通過土地出讓收入實際是把土地一級配套，各種管網配套所有東西，以及土地整個征收，拆遷安置這些東西都要做。

　　早上我在微博上也在說這個道理，大家說征老百姓的地怎么是10萬，但他拆遷可不是10萬，有可能是150萬。加上大量的工建用地，我收了他的地，可能這個地區(qū)修路就要幾百畝、上千畝，綜合下來收農民的地是10萬，但整個區(qū)域的一級開發(fā)就達到了200萬，但沒有人說這個，也沒人懂這個，所以很多人就誤傳。

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