謝逸楓:8月全國百城房價連續3月上漲(2)

2012-09-04 來源：0352房網編輯：紫琳

　　0352房網記者：為什么8月全國百城房價環比連續三個月出現上漲?

　　謝逸楓：房價環比連續3個月上漲主要原因有四個方面，一是全國多地樓市調控放松微調。樓市回暖跡象明顯，購房者積極入市，成交量大量上升和購買力釋放導致多個二三線城市房價上漲。同時因部分限購城市購房需求和資金轉移到未限購的二三線城市，推高房價。二是調控累積疊加效應顯現。中央到地方政府一系列調控微調所積壓的自住需求釋放。特別是首套房貸首付和利率調整及稅費等支持剛需合理購買政策出臺，導致購買力爆發。而部分房企停止價格優惠政策，上調價格。三是恐房價反彈，購房者入市信心堅定。尤其是全國一線城市房價出現小幅度反彈，而未限購二三線城市因市場銷售成交火熱和后市信心恢復的影響，導致購房者由持幣觀望到購房意愿強烈轉變成提前購買的心理。四是部分房企“以價換量”的銷售策略。為去商品房庫存和拉動銷售成交，房企采取一定的價格折扣優惠政策，刺激樓市需求，促進銷售成交，出現成交上升拉動價格上漲的現象。不排除因結構性的因素導致房價上漲。

　　0352房網記者：房價是否存在大幅度反彈的可能性?

　　謝逸楓：下半年房價大幅反彈的可能性不大，缺乏房價大幅度反彈的基礎與條件。一是從中央調控層面上看，中央調控政策實質上未放松，缺乏房價大幅度反彈的條件。尤其是房地產調控進入敏感的關鍵期，限購和限貸政策及中央頻繁表態調控不放松不動搖與防止房價反彈的決心。二是從房企資金鏈層面上看，房企目前銷售回款緩慢和融資渠道未打開及還債高峰期到來，資金整體上趨于緊張，缺乏房價大幅度反彈的動力。三是從市場供求關系層面上看，商品房庫存和新增商品供應巨大，市場處于供大于求局面，缺乏房價大幅度反彈的基礎。四是從市場購買力層面上看，市場90%購買力是自住性需求，購房者的經濟能力受限，缺乏房價大幅度反彈的支撐力。漲價會影響房企沖擊業績與去商品房庫存量。以價換量的銷售策略依然是部分房企主要的應對調控策略。

　　0352房網記者：房價連續3個月上漲，是否會引起中央新一輪調控政策出臺?

　　謝逸楓：止跌再漲的勢頭延續著樓市全面回暖的信息，房價再次小幅度上漲，表明出現房價反彈風險信號，將引起中央高層的重視。如果地方調控微調過度放松和房價出現大幅度反彈，不排除中央樓市調控升級，出臺更嚴厲的調控措施。但是從實際情況看，地方政府微調受限與房價不存在大幅度反彈的條件及考慮到樓市剛剛呈現回暖跡象等穩增長的考慮，中央不會出臺新的樓市政策或調控升級加碼，而保持原來房地產調控政策的力度，防止房價全面反彈。由于地方政府受困于土地收入和稅費減少，財政吃緊和穩增長及政治業績等去商品房庫存的影響下，地方與中央樓市調控博弈升級，中央房地產調控不放松與地方政府調控微調局面將并存。

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