謝逸楓：房地產市場的“以價換量”可能不會再出現

2012-10-09 來源：0352房網編輯：木木

　　謝逸楓涉及房地產行業十年-著名房地產營銷策劃專家、房地產經濟研究專家。國內房地產全程營銷策劃實力派、房地產實操派理論家,具有豐富的營銷理論和策劃經驗,成功運作多個城市各類型項目達五十余個。

謝逸楓

　　2012年10月8日,中原地產研究部統計數據顯示，全國主要的54個城市在黃金周前7天合計簽約套數約為1.6萬套，相比今年黃金周前一周5.4萬套的成交量下調幅度達到了70%。但同比2011年國慶期間14418的簽約套數，今年國慶期間的成交量依然有所起色。調查顯示，54城市中有超過10個城市網簽系統在國慶期間無數據更新。在可以看到的數據中，武漢市新建商品住房從10月1日到4日，日均成交量約210套;而武漢去年十一前4天假期的新房日均成交量為146套。廣州9月30日至10月5日期間，全市總成交量為731套，其中9月30日至10月3日4天共網簽490套，同比去年網簽量下降272套，同比跌幅35.7%。其中，北京市住建委網簽數據顯示，國慶節假期前三天，二手住宅網簽總量僅為137套，比平日大幅下降。我愛我家的統計數據顯示，截止到10月6日，2012年國慶假期北京二手房市場的新增房源登記量、新增客戶登記量、帶客看房量均創2007年以來國慶假期新高，新增有效客戶登記量比去年同期上漲了82.5%，帶客看房人次比去年同期上漲了166%，但是帶看成功率(即帶看人次和最終達成交易量之間的比率)卻創下了歷年國慶假期新低。住建部政策研究中心副主任王玨林表示，房地產調控絕不會放松而且要長期持續，預計今年全國樓市將以平穩為主。住建部相關負責人在“十一”黃金周前表示，隨著大量保障性住房的建成投入使用，進一步穩定市場預期，房價尚不具備全面反彈的條件。下一步，將繼續指導督促限購城市嚴格執行住房限購措施，確保限購措施實施效果。適時對執行調控政策不力、放松調控政策，造成房價過快上漲的地區實行問責。

　　記者：謝先生怎么看中原這份“全國主要的54個城市在黃金周前7天”成交數據的報告?

　　謝逸楓：“所謂54城市在黃金周前7天”成交數據報告，根本不能如實反映今年54城市黃金周樓市真實實際表現，更加不能作為判斷今年十一黃金周樓市寒冷與低迷的根據。黃金周期間各地反映成交量的網絡簽約系統基本處于休息狀態，少量城市成交也并沒有反映到網簽數據上。顯然缺乏有力的市場數據與客觀基礎。一是大部分城市，包括一線城市的成交數據完全。如這樣判斷樓市不溫不火是不爭的事實，有失客觀。二是與上周環比的數據忽略了網簽因滯后性因素出現網簽成交量下降。而9月底最后一周則是網簽集中期。三是如果按照今年54城市黃金周的成交量，依然超過去年54城黃金周的成交量，比去年火爆。四是忽略了中秋節與國慶節的連假因素，旅游出行超過購房興趣，但是成交比去年好。未來部分房企可能仍會采取快速“跑量”的方式，對短期樓市的成交將起一個助推作用。但像去年底那樣采取犧牲利潤“以價換量”的激進方式可能不會再出現。”

　　記者：與上周環比的成交數據比較，為什么成交下降幅度如此之大?

　　謝逸楓：“長假期間出游人群比例高，開發商推盤積極性差以及購房者觀望氣氛濃等房企取消高折扣價格優惠政策，上漲房價是成交低迷的重要因素。主要有四個方面原因導致環比上周成交暴跌，一是九月底是網簽集中期，成交井噴。而十月黃金周樓市由于網簽因滯后性因素出現網簽成交量下降。二是由于部分城市中心城區高端樓盤限售，影響黃金周樓市成交量下降。三是10月黃金周樓市受到中秋節與國慶節的連假影響，出外旅游導致置業購房人群下降與購房興趣平淡。四是受到限購與限貸及限價等調控政策干預，市場購房需求被抑制。隨著旅游人群回家與通脹買房的需要及貨幣政策的放松，預計10月住宅成交量將繼續回升，而房價可能保持較平穩走勢”。2012年10月8日，根據某全國房產數據中心以及公開數據統計發現，國慶黃金周期間從環比來看，一線城市量價大跌，成交慘淡;從同比來看盡管北京、上海、廣州以及深圳國慶期間成交量相比去年同期而言，呈現不同漲跌態勢，但從成交價上除了上海區域，北京、深圳以及廣州國慶期間的成交價都出現不同程度的漲幅，平均漲幅接近10%。2012年10月7日，根據北京某房產網站統計數據顯示，截止9月30日至10月6日，北京新建住宅成交量為908套，今年9月30日-10月6日期間，一手住宅652套，下跌39%;深圳同比量下跌13%。2012年10月7日，根據上海某房產網站統計數據顯示，上海、廣州市場上同比成交量出現上漲，2011年上海樓市國慶期間新建商品住宅成交398套，而今年9月30日-10月6日期間，成交量達730套，廣州市場上2012年國慶十一黃金周同比成交量增長了33.6%。而深圳與北京的成交量則出現小幅度下降。在成交均價方面，某房產網站數據中心以及公開數據統計顯示，2011年上海樓市國慶期間上海市新建商品住宅成交均價約2.18萬元/平方米，而今年9月30日-10月6日期間，其成交均價為17544元/平方米，下跌了24%;但北京、廣州以及深圳樓市同比成交均價紛紛上揚，平均漲幅數值達9.8%。其中北京同比漲17%，深圳同比約漲5.6%，廣州同比漲6.8%。2012年10月7日，根據廣州某房產網站統計數據顯示，截止9月30日至10月6日，廣州市區7天內僅成交907套(純住宅)單位，盡管同比去年國慶成交量增長了33.6%，但環比上一周成交量2767套卻大跌67.2%;樓價方面7天均價為11321元/平方米，同比去年10600元/平方米上浮6.8%，環比則下跌6.2%。2012年10月7日，根據深圳某房地產網站統計數據顯示，9月30日-10月6日，一手住宅成交255套，成交價格在16920元/平方米，相比節前一周量呈現64%的大幅下跌，其價格也呈現下降。同時北京、上海市場環比量價也呈現大幅的下跌，其中成交量下降幅度可超50%。

　　記者：謝先生如何看今年黃金周一線城市樓市的表現?

　　謝逸楓：“與去年同期相比較，今年黃金周一線城市樓市量價比預期火熱。首先是一手住宅成交量比去年黃金樓市還要高。其次是一手住宅成交均價保持10%左右上漲趨勢。再次是購房者未因9月中央強調調控不放松的聲音而影響出手。最后是今年黃金周一線城市的樓市總體平穩，市場預期回升明顯。不過，環比上周的成交量看，一線城市集體下降，而同比看，上海與廣州出現上升，北京與深圳則是下降。環比上周的房價看，一線城市房價除上海外，北京、深圳以及廣州國慶期間的成交價都出現不同程度的漲幅，平均漲幅接近10%。”

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