鄧浩志：十一全國樓價穩定高端盤將呈現量價齊漲
2012-10-08 來源：鄧浩志的博客 編輯：無憂
今年9、10月廣州樓價應該會比較平穩。由于廣州持續有大戶型及中心城區的新貨供應，初次改善型買家正成為市場的主力，他們對價格的承受能力也明顯強于初次置業者，預計大戶型、中心城區等優質物業的成交比例會維持在一個較高的水平，而房價也會出現結構性的上漲。
雖然樓市成交量持續維持在較高的水平之上，但由于有限購、限外等政策限制，投資資金目前還很難進入樓市，所以樓價也缺乏上漲的動力，所以金九銀十可能是旺丁旺財難漲價的情況，今年剩下的時間里面，樓價漲幅估計不會超過5%。相對而言中心城區恐怕會漲得多點，因為中心城區的供求關系依舊緊張，而對于供貨相對較多的郊區而言，價格應該會更加平穩，某些針對高端人群的高端項目有可能繼續陷入銷售的困局，因為這類項目的主流消費者多半已經沒有繼續購房的指標了。
滿堂紅集團研究部副經理肖文曉：既不會漲價也不會降價，房價漲不起來的原因有：1，調控還未松綁，房價上漲必遭打壓;2、剛需被大量消耗，市場觀望情緒猶存;3，若定價過高，恐遭“預售證延發”或“暫緩高價房網簽”等行政調控;4，行業前景并不明朗，合理定價，走貨為上。而房價跌不下去的原因有：1、市場成交穩定，沒有理由降價;2開發商資金鏈狀況好轉，“以價換量”不再是其燃眉之急。
廣東工業大學房地產高級經濟分析師申格聯：比去年理想但走量不樂觀，今年國慶黃金周樓市肯定比去年理想。但由于5、6、7三月有較好的走量和漲幅，估計10月份不會有10%的漲幅，只是相對9月份會有小小的漲幅，但是走量還是不樂觀。這里的不樂觀是相對5、6、7月來說，因為中央調控政策沒有放松，而且房產稅入市可能性越來越大，投資消費減少，僅靠自主需求不可能推高房價和支撐較好的走量。因為其實能貸得到款、買得起房的很多人已經有了首套房，買不起房的只好等房價下跌。
業內資深專家韓世同：高端盤將呈現量價齊漲，按照目前廣州成交逐漸上漲的情況來看，今年國慶黃金周的成交量應該還是比較樂觀的，絕對會比去年同比要高出很多，也會比今年“五一”小黃金周的成交情況要樂觀，但是是否能超過今年7月、8月份的最好成績70多萬平方米就很難說。優惠或多或少都有一點，但別指望開發商會降價促銷。現在是剛性需求和改善型買家想積極入市，因為這群人錯過了今年年初樓價的低谷，所以滿心期待樓價有所松動。但是開發商反倒顯得并不是太積極降價，畢竟樓市已經回暖，不可能把價格降到去年年底和今年初的狀態了。今年國慶黃金周的亮點可能會體現在高端盤方面，高端盤將呈現量價齊漲，一些高端客戶看到樓市回暖且高端產品價格不降反升，也開始購買高端產品。
經緯研究中心主任曾英杰：亮點較多價格穩中微升，從供應量來看，今年國慶黃金周期間整體市場可售貨量高。從產品的供應結構來看，有兩個特點，一是中心六區新盤量較多。新貨一直比較少的越秀和黃埔都將有多個新盤入市，預計市場的表現將為搶眼。二是中大面積的產品供應量相對會比較多。從市場預期來看，經過5~7月份的持續旺銷之后，總體認為市場最壞的時期已經過去，市場的預期有所好轉。在供應量、供應結構和市場預期三者的結合下，相信廣州國慶黃金周的樓市亮點會比較多，成交量會有一定量的上漲，但總體難以呈現非常火爆的表現。在價格方面，受制于成交結構的影響，會呈現穩中微升的態勢。
合富輝煌市場研究中心副總經理、合富置業首席市場分析師龍斌：黃埔、蘿崗、南沙將成黑馬，今年國慶仍然是剛性需求入市唱主角，改善型買家也會在國慶黃金周趁機多看一些樓盤，但是否會大量釋放就很難說了。在區域方面，今年黃金周比較看好東部的黃埔區和蘿崗區，因為這兩個區域在之前都沒有什么貨量，經常被大家忽略，但是今年這兩個區域都有一些新盤新貨，特別是蘿崗區新盤新貨量比較充裕，此外，還有南沙區，因為剛被批為了國家級新區，會吸引一些投資客客前往。
今年國慶黃金周“穩定”是一個至關重要的關鍵詞。跟去年黃金周開發商著急的像熱鍋上的螞蟻相比，今年各大房企表現得比較淡定，大部分的樓盤僅打出了98*99折、3萬抵5萬等這樣的常規優惠。一位在番禺某品牌房企的營銷負責人表示，今年樓市已經回暖了，大家都已經從樓市最低迷的時期走出來了，價格已經算是比較理性了，不可能再往下大跌，“價格就在這里，買與不買由君決定”。富力地產副總裁、華南區總經理朱榮斌則表示，由于近一兩年，傳統銷售旺季“金九銀十”越來越“常態化”，所以房企在推貨節奏及優惠幅度方面不會像過去幾年那么特別。此外，還有開發商表示，談今年黃金周樓市還是得分為兩方面，對一些全新盤來說，開盤的價格都比較實惠，比如中海譽城開盤最低價格或低于每平方米1萬元。這是為了打響第一炮，但是再后一期肯定是沒有第一批推出的價格實惠;另一方面，一些新組團推出的新貨產品肯定會是有價格優惠，但是幅度不可能會太大，有的產品還有可能會減少優惠。畢竟目前有幾個大企業已經基本完成了全年的銷售任務，不會再使用降價促銷的手段。以越秀地產為例，今年前8個月，越秀地產的合同銷售額達到了96億元，已經接近完成全年100億元的銷售任務了。因此在黃金周期間，該集團相信不會出現像上半年多個樓盤以價換量的大優惠促銷。
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