張民耕：

　　我看有一篇記者的長篇報道，說保障房體系有了很大的推進。特別是這次總理在中央廣播電臺的講話為標志，前所未有的把界限說清楚了，政府就管保障房這一塊兒，市場就管商品房，說的非常清楚，連問責制都出來了。在中國這樣的政策體系下，保障性住房再有困難，今年的1000萬套是能夠完成的。但是那個記者也算了一筆帳，他那個帳不是很內行的，不是房地產出身的記者，他算了一下1.4萬億就夠了，我倒推了一下，就是每套70平方米，1000萬套，連土地加上建筑的成本2000塊錢，這樣算出來1.4萬億。咱們都搞房地產，如果算上土地、建筑成本不夠，翻一番都不夠，怎么也得3000塊錢，算一算就是3萬億。3萬億相當于一個什么數字呢?咱們形象的來說，就是扛這次國際上的金融危機就是4萬億，實際上政府還沒出那么多，不管是中央政府出還是地方政府出，總之那么大一筆錢讓政府來負擔是不太現實的。所以，我特別贊成劉總的意見，就是保障性住房蓋了以后產權要賣掉不是一個路子，其實蓋的越多賣的越多缺口越大，如果都做成廉租房和公租房，對平抑房價還是比較有效的，否則就變成投資了。

　　劉曉光：

　　老百姓有的租廉租房了，但是他還是要退了買經濟適用房，他還是要產權。

　　張民耕：

　　如果能把這一塊兒做成在政府補貼下的有市場機制的衍生產品，比如說發債券，我在做基金就盯著這一塊兒，我就在跟一些大學在討論，大學問題嚴重到什么程度呢?北大、清華的校長都說，現在搞千人計劃什么，我連吸收一個人都吸收不起，從美國回來一個大學教授，我至少保證他住房得有150平米，北大、清華周邊你買買看，500萬未必能拿得下來，過去引進一個教授給100萬的住房津貼就夠了，所以現在能不能跟大學聯手，我出地，你出成本，我收20年的租金，每年8%的收益，作為基金發得出去。比如說和大學國家級的研究院所，他們每年要進人，而且他們進人好處公租房的房租不會賴，還有政府稅收上的出讓，總比政府自己出2萬億要建這些房要好得多。你想想，如果出8%的利息，如果是3萬億就是2400億，這2400億要比3萬億好得多，如果再通過稅收的補貼，能夠轉化成一個商業行為，而這個商業行為又有一因的市場，那么這件事情就能做得成。所以，我相信如果政府真心誠意想用這個辦法來解決住房問題，這個事情是做得下去，而且是能夠做得成的，孟總說的10幾年的愿望是能夠實現的。從我們開發商來說，就是剛才劉總說的那個話，大家聽了一帶而過，我心里特別重視這個，一定要認清現在的房地產市場是雙軌制，是有一部分保障房，有一部分商品房。

　　劉曉光：

　　死一塊兒、活一塊兒。

　　張民耕：

　　這塊兒影響是極其巨大的，如果沒忘記的話董建華是因此什么下臺的，就是8萬套嗎?什么概念呢?當時香港人口六、七百萬。實際上供求是一方面，人的預期是另外一方面，所以我們作為開發商來說面臨雙軌制的情況下要謹慎，當然首先我是樂觀的，必要的謹慎還是需要的。

　　鮑筱斌：

　　保障房應該是好事兒，從我本人十幾年的房地產從業生涯，我沒做過保障房，但是我談幾點看法。

　　第一，要解決房地產的模式問題。就是說財經雜志上有一篇仇部長寫的文章，由美國模式、日本模式、歐洲模式等等，但是現在目前房地產行當里面到底是什么模式，實際上我自己感覺不是太清楚。商品房跟保障房到底是什么關系?從政策層面，公共媒體的引導上界限不太清楚，我們必須針對我們的國情找出保障房發展是和房地產發展模式怎么形成互動，到現在也有一些探討，但是我感覺不系統。

　　第二，保障性住房如果說作為政府職能的話，就要解決公共財政第二次分配的問題。去年有一些新的情況，第一個報道了中信產業基金，在江蘇試點做保障性住房，前幾聽我看到一個文件，就是講國開航準備投資1000億做保障住房，我覺得做保障住房要解決土地出讓一系列的問題，如果這些問題沒有解決保障住房的錢哪兒來呢?以前我也是做基金的，基金不是對保障住房沒興趣，8%左右是有興趣的，但是現在這塊兒怎么樣形成一套金融系統，一方面需要財政支持，另外一方面需要金融系統的支持，當然現在有很多創新的東西，但是目前這塊兒有很多地方需要創新。如果保障性住房把土地問題都解決到郊區去了，沒有配套設施一系列的社會問題就會出來了。比如說學校老師肯定希望住在學校旁邊，但是你要保障住房，如果在二環里面沒有哪個政府能背得起這樣的經濟負擔。所以私募包括國家的融資等應該有一套系統來試試保障性住房。

　　第三，政府保障性住房的步子邁的過快，去年是580萬套，今年提出1000萬套，北京是100萬套，“十二五”期間就是7000多萬平方米，我感覺這段時間邁的有點兒急躁，所以對保障性住房的選址和沖擊都會很大，但是作為房地產商還不能輕視這個問題。保障性住房的啟動對上下游端的帶動很大。

　　所以，我最后想提示大家不能小視保障性住房對房地產的影響。謝謝!

　　孟曉蘇：

　　從要不要建保障房到怎么樣找錢建保障房了，保障房為什么這么年沒建起來呢?就是差錢。新財富論壇得找錢呀，剛才專家都說要找基金，叫房地產信托投資基金，在國外有這個產品。在座的幾位里面就是我從房地產公司董事長轉化成了保險公司董事長，過去我干房地產公司董事長的時候項目多，總為沒錢著急，現在干了保險公司董事長又為錢多花不出去著急，世界上不是光有缺錢的，還有不少拿著錢花不出去的。比如說新的一年股市能不能投，有人說是快牛，有人說是慢牛，我們當時的判斷是熊市的延續，果不其然下跌了15%，就在下跌的過程中我們還能掙出7.6%，你說得多不容易，我們是全保險行業收益第二位。但是新的一年，股市還敢投嗎?什么叫做穩健的貨幣政策?就是緊縮，在緊縮狀態下股市不可能好。這不是我說的，我們研究過，覺得新的一年做股市很難，這筆錢是干什么用的?是老百姓養老保命的錢，給人家弄丟了不行。怎么辦，怎么保值增值，我們也著急。有了新36條，要引導社會資金、民間資金投資保障性住房，那就你拿出產品來吧，其實這種產品在07年6月份我們就跟國家建議出來了，就是把國外成熟的房地產信托投資基金引到中國來，專項做保障性住房，美國允許有25%的資金進入到政府推動的保障性住房里面去，我們全國有5.1萬億，如果按照保監會的規定拿出10%就是5000億，如果再變成基金就是不按投資房地產來算，是按照投資股市，最多可以投到35%，這就是1.5萬億，光一個保障房基金就可以撐起來了，也把房地產搞起來了，如果將來租屋轉售還可以賺一把。所以今天我們要呼吁，正在進行的保障房的(房地產信托基金REITs)試點，把這個盡快試點，保障性住房的資金有穩定的來源，也早點兒把國債還上。希望把這種思路進一步的推進，我們新財富論壇又為國家出了一個好主意。

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