馮海寧：樓市限購與其一味嚴不如先治亂
2012-03-14 來源：鳳凰網 編輯：韓軒
上海二套房“新口徑”夭折后，對限購政策進一步從嚴執行。日前據媒體報道，上海寶山、嘉定、長寧等部分區縣將按照家庭住房情況從嚴進行購房資格認定，“上海戶籍家庭中成年未婚子女若和父母共有一套及以上房產的，不可再買第二套房。”這意味著，在上海樓市新政覆蓋范圍內，成年子女只要在父母房子的產證上有名字的，就不能在婚前購買婚房。
眾所周知，2月22日，上海房管局微調了樓市政策，規定“外地戶籍居民持上海長期居住證滿三年，可享受上海本地戶籍居民的同等購房資質”。此消息一出，上海股市、深圳股市、香港股市中的地產股都是一片飄紅。不僅引來輿論廣泛質疑，而且導致上海房屋成交量大漲并帶動房價上漲，上海樓市出現“小陽春”。
但在輿論廣泛質疑、住建部對于地方政府為樓市調控變相松綁的做法“露頭就打”及樓市反彈的多重壓力之下，上海有關方面在一周后不得不叫停之前的“寬限政策”。不僅如此，上海“寬限政策”被打回原形之后，該市部分區縣進一步強化限購，規定“成年未婚子女不得購二套房”。那么，上海何以自覺讓樓市限購政策趨嚴?值得注意。
顯然，上海樓市限購政策趨嚴不外乎三個原因：一是存在幾天的“寬限政策”導致“小陽春”，該市部分區縣擔心房價進一步反彈，被上面問責被輿論批評;二是在全國兩會期間，該市部分區縣不希望由于樓市“小陽春”出現，成為被代表委員批評的“靶子”;三是該市相關區縣擁有不小的調控權，樓市政策想松就松，想緊就緊。
盡管上海規定“成年未婚子女不得購二套房”有歧視未婚子女之嫌，但筆者還是支持這種做法，因為這樣的規定傳遞出明確信號，即不允許房價高位反彈;而且，這一政策是限制上海戶籍人口購房，相比之前歧視外地人的樓市限購政策來說，有進步，更公平。不過，這次上海限購政策趨嚴暴露出一些問題。
第一個問題就是“亂”。有中介機構反映，上海現在關于二套房的政策太亂了，各區都不一樣，地產中介分行業務員不知道該怎么操作。事實上，不僅僅是上海，也不僅僅是二套房政策，很多地方在限購政策、公積金政策、土地政策、稅費政策等方面都很亂。不僅公眾搞不清楚，而且很多專業人士專業機構都搞不清楚。
政策太“亂”帶來的直接后果是，公眾由于厘不清政策，正當的權益得不到保障。譬如，公眾不清楚限購政策影響不影響自己買房。而且，政策太“亂”還給了某些人鉆政策漏洞的機會。如此，樓市政策不僅不利于維護社會公平，反而還在制造社會不公。
第二個問題便是地方政府部門權力太大。權力太大之后就缺少制約，想干什么就干什么，既可以隨時讓限購政策趨嚴，也可以隨時讓限購政策放松。比如，如果不想讓房價下跌就可以縮小限購范圍，名義上在按照中央要求執行限購，實際上沒有多少限制作用。以上海為例，不僅上海市級有關部門可以隨便微調樓市政策，而且區縣部門也可以隨時微調。
當各級地方政府部門都有隨意調控樓市的權力時，必然就亂套了。按理說，地方監管部門的職責主要是執行上面的調控政策，而不是自己制定調控政策。即便考慮到各地樓市情況有差異，允許各地根據實際情況進行調控，但這種權力也是有限的，理應被監督、被制約。
很多人會為上海部分區縣的限購政策趨嚴而叫好，但筆者卻興奮不起來，因為這些區縣權力部門今天可以隨意讓政策趨嚴，明天就有可能根據自己的需要隨意讓政策放松。因此，要想讓房價順利回歸合理價位，對各級地方部門的調控權必須進行規范和約束，絕不能允許他們胡來。
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