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美國如何收取物業費

2011-05-11  來源：0352房網  編輯：編輯小馮  閱讀()次

　　美國公寓的物業叫做COMM ON-CH ARGES意思是公共收費，或者是業主共享公寓小區部分的開支收費。不過和國內的制度相比較，美國公寓物業費的制度、收集與使用和國內有諸多不同。

 

　　開發商制定標準

 

　　美國政府并不參與物業費的制度，政府關心的是國家的財政收入，因而只制定購買土地的稅收標準，新蓋的樓一般都有15-20年的減免稅期。

 

　　每一個造樓計劃都必須得到政府的審核。開發商在消費者購樓時要附一本已得到政府批準的該公寓OFFERING PLAN。OFFERING PLAN就是公寓產品說明書，內容包括該公寓地點、結構、材料、單元圖、保修期、買賣手續、地稅減免計劃、價格、物業費以及業主委員會選舉法等等。OFFERING PLAN一經政府批準，開發商就不能改變其中的任何條例，如要改變，必須由律師書寫更改報告(am endment)得到政府司法部門批準方可執行。

 

　　對買房的消費者來說，OFFERING PLAN中的物業費是消費者購房的重要參數。因為買房的價格是一次性的，而物業費卻是永久的。所以，為了吸引大家購房，開發商通常會盡可能將物業費制定在一個合理的范圍內。

 

　　一般來說，開發商會根據水煤電的費率、員工薪資福利、設備維護保養等預算，來制定公寓一年的COMM ON CH ARGES是多少，然后再平均到每個單元每月要支付多少金額。我手上有不少紐約公寓的OFFERING PLAN。比如曼哈頓425FIFTH AVE公寓，該公寓坐落在曼哈頓中城的第5大道上，共60余層175個單元，48個儲藏室，42個酒庫，每年的物業費預算是1769597美元，也就是近177萬美元一年。這些物業費中包括13項基本開支。

 

　　這13項開支的每一項都有幾頁紙的詳細說明，例如員工薪水福利一項中列出，該公寓雇用一名需要免費配給一套入住單元的經理，他的周薪為961.54美元;一名維修工，周薪727.61美元;十二名警衛、清潔工，他們的周薪是660.63美元以及14名員工的傷殘失業保險費28851美元;醫療培訓、資金等費用117853美元，總共合計745031美元。該公寓的人工開支745031美元，占了一年物業費的42%，有些驚人!

 

　　眾所周知，美國的人工費用是很貴的。但一般來說，美國大部分公寓的人工開支只是占總物業費的三分之一。如果公寓的人工開支超出物業費的33%，消費者會思考它的合理性了。

 

　　按照這些明細核算下來，該公寓874平方(相當于80平方米)的單元，每月的物業費就是732.10美元，而1588平方就是1443.69美元，這在紐約，也算得上是相當高的物業費。之所以以此為例，是因為此物業費的構成比例是有代表性的。

 

　　管理公司收費

 

　　物業費的收取是物業管理公司最重要的工作之一，而且這也是質量管理公司的星級標準。

 

　　通常在公寓的OFFERING PLAN中，已經把收物業費的方式、條例、法律責任都寫得清清楚楚。紐約的公寓一開盤，就是說，從開發商賣出第一套單元開始，整個公寓的每個單元就必須支付物業費，沒有售出的單元的物業費由開發商支付，一分錢也不能少。物業費一般都是按月收的。管理公司在每個月的下旬向業主寄發管理費賬單。


責任編輯：(0352房網)


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