西安物業(yè)管理條例規(guī)定，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督其依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。根據(jù)多年來物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，條例還規(guī)定了業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征集意見的形式，解決了現(xiàn)實(shí)工作中集體大會(huì)召開難的問題。

　　小到漏水、裂墻，大到物業(yè)公司員工出手傷人等事件，近年來物業(yè)服務(wù)逐漸成為一個(gè)突出的社會(huì)問題，讓業(yè)主們苦不堪言又無可奈何。記者日前從市人大獲悉，全新修訂的《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》 6月1日起將正式施行，業(yè)主維權(quán)將有法可依。

　　條例特征 業(yè)主維權(quán)將不再是難題

　　原條例采用的是西安市、區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門的兩級(jí)管理體制。此次修訂，將管理體制轉(zhuǎn)變?yōu)槭小�區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的三級(jí)管理。這種管理體制的轉(zhuǎn)變，使業(yè)主委員會(huì)無人牽頭、無人管理的老大難問題得到改變。

物業(yè)公司與業(yè)主之間如何架起溝通的“橋梁”，業(yè)主委員會(huì)的成立曾被寄予厚望，一度被稱為解決物業(yè)糾紛的“鑰匙”。記者采訪獲悉，目前很多小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，而成立了的業(yè)主委員會(huì)又很難行使職能，深陷尷尬境地。

　　“業(yè)主委員會(huì)成立很難，履職更難。”昨天的新聞發(fā)布會(huì)上，旁聽的市民張先生坦言，自己小區(qū)的業(yè)委會(huì)成立一年，但很多成員都是物業(yè)公司指定的，沒有征求過業(yè)主的意見，就更難替業(yè)主辦事了。

　　“實(shí)行建管分離，才是業(yè)委會(huì)健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。”張先生表示，現(xiàn)在支持業(yè)主維權(quán)的法律法規(guī)相對(duì)較少，最直接的法規(guī)只有物業(yè)管理?xiàng)l例。新修訂的《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》讓大家看到了維權(quán)的希望，希望這一條例在以后實(shí)施中，能進(jìn)一步出臺(tái)操作細(xì)則進(jìn)行明確。

　　針對(duì)目前物業(yè)管理中存在的問題，西安市房管局表示，今后加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的同時(shí)，相關(guān)部門將對(duì)符合成立業(yè)主委員會(huì)的及時(shí)指導(dǎo)組建，對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)培訓(xùn)，提高履責(zé)能力。同時(shí)將加強(qiáng)前期物業(yè)服務(wù)監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)行為的考評(píng)等，進(jìn)一步提高規(guī)范管理水平。

　　小區(qū)管理 物業(yè)不得突然不辭而別

　　突然間沒了物業(yè)管理，小區(qū)秩序難免出現(xiàn)混亂。根據(jù)條例規(guī)定，今后物業(yè)企業(yè)要退出小區(qū)管理，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)履行一系列交接義務(wù)，做好銜接工作。

　　被辭物業(yè)賴著不走怎么辦?《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同依法解除后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)自合同解除之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。否則將被處以5萬元以上30萬元以下的罰款。

　　新建住宅物業(yè)因質(zhì)量問題引起的糾紛和矛盾比較多，不少建設(shè)單位將物業(yè)交付使用后，公司就注銷或者破產(chǎn)，物業(yè)在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，往往找不到責(zé)任人;有的建設(shè)單位雖然存在，也借故推諉扯皮，導(dǎo)致物業(yè)無法及時(shí)修復(fù)，給物業(yè)管理埋下隱患。

　　因此，條例規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)竣工驗(yàn)收后、申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬初始登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的比例，一次性向市物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立的保修金專門賬戶交存物業(yè)保證金。保修責(zé)任期滿后，根據(jù)建設(shè)單位的申請(qǐng)退還。

　　條例還規(guī)定，物業(yè)在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，建設(shè)單位在接到業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維修要求后，應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)派人到現(xiàn)場(chǎng)核查情況，情況屬實(shí)的，應(yīng)在72小時(shí)內(nèi)予以維修。

　　公共建筑 擅自改造最高罰20萬

　　如何預(yù)防規(guī)劃的綠地不被擅自占用，公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途被改變?條例規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。”

　　擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的;擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，都將由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處以罰款，個(gè)人違規(guī)處1000元以上1萬元以下罰款;單位違規(guī)處5萬元以上20萬元以下罰款。

　　今后西安的消費(fèi)者不用再擔(dān)心開發(fā)商挪用商品房大修基金了。條例明確規(guī)定，“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得代收專項(xiàng)維修資金。”“業(yè)主大會(huì)成立前，專項(xiàng)維修資金由物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門代為管理;業(yè)主大會(huì)成立后，專項(xiàng)維修資金代管部門應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定，將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)在商業(yè)銀行開立的維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。”

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