陳寶存：地產(chǎn)行業(yè)各方英豪共話限購(gòu)擴(kuò)容 (3)

2011-09-04 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞

　　陳寶存：限購(gòu)這個(gè)問(wèn)題，我這幾年一直在媒體上面發(fā)表了很多的觀點(diǎn)。09年《蝸居》熱播之后，我寫(xiě)了一篇文章，要限制80后買(mǎi)房。80后以他們現(xiàn)在的生活收入水平，如果審貸嚴(yán)格，是不可能買(mǎi)得起房的。更多的是用家長(zhǎng)的收入，包括首付款也可能完全是親戚借的。但是如果不是采用現(xiàn)貸這種腦子進(jìn)水，我說(shuō)的是腦子進(jìn)了一太平洋的水。你要是在技術(shù)層面上有一定的限制，我覺(jué)得是可以的。審貸方面嚴(yán)格。

　　美國(guó)次貸危機(jī)最大的問(wèn)題是審貸方面和金融衍生品。貸給了不具實(shí)力的人。中國(guó)一直是惜貸的，但是對(duì)80后的群體并不是特別的嚴(yán)格。我也主管過(guò)銷(xiāo)售。在做的時(shí)候，我們認(rèn)為做出來(lái)的收入水平有很多是虛假的收入。當(dāng)時(shí)我提了這么一個(gè)觀點(diǎn)。當(dāng)時(shí)還有一個(gè)觀點(diǎn)就是轉(zhuǎn)變居住理念的觀點(diǎn)。現(xiàn)在這些政策基本是轉(zhuǎn)變居住理念，轉(zhuǎn)買(mǎi)為租，限購(gòu)。跟我09年說(shuō)的是兩回事。

　　剛才你在茅老師回答問(wèn)題之前你提了廊坊的限售是怎么回事。我再廊坊呆了一年半。廊坊、燕郊、香河是焦點(diǎn)。怎么規(guī)避這些限購(gòu)的呼聲?只有限價(jià)。香河限價(jià)，廊坊要限價(jià)，讓媒體一公布又給打回去了。限價(jià)是為了規(guī)避限購(gòu)。河北情況比較特殊，發(fā)展環(huán)京津也是河北現(xiàn)在的戰(zhàn)略目標(biāo)。也是常務(wù)副師長(zhǎng)趙勇抓的主要問(wèn)題，環(huán)京津，分流京津人口。北京和天津必然往外發(fā)展，廊坊和涿州必然要發(fā)展。河北省現(xiàn)在廊坊房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，基本上主城區(qū)，我09年剛開(kāi)始去的時(shí)候，六千就已經(jīng)不錯(cuò)了。現(xiàn)在都到七千、八千、九千。為什么這樣?拆遷成本漲了一倍多，這是不是應(yīng)該考慮進(jìn)去?

　　09年我到廊坊的時(shí)候，廊坊市的拍賣(mài)也是150萬(wàn)一畝，后來(lái)我離開(kāi)，2010年10月份我離開(kāi)，那個(gè)時(shí)候拍賣(mài)基本上穩(wěn)定在350萬(wàn)一畝。原來(lái)拆遷這一戶(hù)給你150一平米，現(xiàn)在不是這樣了，現(xiàn)在廊坊、河北省的拆遷基本上都是按你的宅基地面積給你換平米。我們?cè)诶确粶?zhǔn)備搞5760多畝地，我們?cè)诰唧w收購(gòu)的過(guò)程中，那個(gè)村一戶(hù)是一畝半的土地，按照廊坊和河北省的拆遷條件，我應(yīng)該給他一千平米的商品房。所以廊坊的土地成本是成倍的翻了一個(gè)大番。他的房?jī)r(jià)從四五六千，調(diào)到七八九千，這是合理的增長(zhǎng)。

　　二三線城市主要的問(wèn)題就是因?yàn)椴疬w成本這幾年的高速成長(zhǎng)。我這幾年做一級(jí)開(kāi)發(fā)，所以我這方面的研究比較多。廊坊要完全的先夠下去，就會(huì)造成08年河北省的市場(chǎng)形勢(shì)。河北省08年除了廊坊和石家莊賣(mài)了地以外，其他的九個(gè)市一塊地都不讓賣(mài)。他連土地收儲(chǔ)的能力都沒(méi)有。現(xiàn)在城市化發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展存在一個(gè)悖論。

　　城市化發(fā)展要離開(kāi)房地產(chǎn)的發(fā)展是完全不可能的。打一個(gè)比方。去年大望京拆遷，拿出了高價(jià)地，才開(kāi)始了2010年的兩個(gè)調(diào)控，但是大望京收儲(chǔ)成本是50億給老百姓補(bǔ)償，57億一級(jí)開(kāi)發(fā)成本，10億行政部門(mén)。我們?cè)诶确坏捻?xiàng)目，09年士邦唯利是給我們做測(cè)算，整個(gè)項(xiàng)目我們要花89億能收儲(chǔ)完。給居民回遷22個(gè)億，給收購(gòu)?fù)恋?2億。但是我09年算帳的時(shí)候，他是09年4月份做的。我去了以后在算帳的時(shí)候，居民回遷他定的標(biāo)準(zhǔn)太低了。居民回遷22億我調(diào)整到50億。再加上征地的成本，征地11萬(wàn)一畝，加上這兩個(gè)村的拆遷，加上管網(wǎng)配套的40多億的成本。這讓我們調(diào)整到了將近150多億。后來(lái)我們能夠出讓的土地只有2000多畝地才能出讓。還有20%是工業(yè)用地，是賠錢(qián)做的。最后能出價(jià)值的只有2000多畝地能賺錢(qián)。從來(lái)不會(huì)去算他花了多少錢(qián)。廊坊這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)政府跟上海實(shí)業(yè)簽的協(xié)議，就是80%的土地溢價(jià)收益返還給你們。剩下的20%返還給萬(wàn)莊去做保障房。

　　地方政府在這個(gè)項(xiàng)目上一分錢(qián)不想要。但是他為什么要搞?新城區(qū)建設(shè)，所有的工廠建起來(lái)以后他有穩(wěn)定的收入。很多地方政府在做這一塊土地的時(shí)候并沒(méi)有想到拿收益，就是為了把這個(gè)做出來(lái)。大量的工藝用地他還是賠錢(qián)做的。富士康想上廊坊，可以，地給你免費(fèi)，你們先收購(gòu)過(guò)來(lái)，給富士康這塊地不要錢(qián)了。誰(shuí)花這個(gè)錢(qián)?打到商業(yè)金融住宅上面去。整個(gè)說(shuō)起來(lái)是幾千畝地，用于商業(yè)興開(kāi)發(fā)的就是兩三千畝，這個(gè)才出錢(qián)。這就是拍賣(mài)價(jià)格高漲的原因。工業(yè)用地呢?比如說(shuō)廊坊，350萬(wàn)土地出讓的時(shí)候，工業(yè)用地25萬(wàn)。收購(gòu)這一塊地得200萬(wàn)。這些東西一定要有一個(gè)全盤(pán)的考量。我在說(shuō)這個(gè)話題的時(shí)候，有一次驗(yàn)盤(pán)也是完全借鑒了這個(gè)觀點(diǎn)。

　　地方政府對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，對(duì)于金融性的用地他是想多出利益，但是他要管管網(wǎng)配套和建設(shè)，我們建一個(gè)公園600畝，商業(yè)用地800畝，這些都是不出錢(qián)的。這些都需要商業(yè)金融和住宅用地才能出來(lái)，包括城鐵。財(cái)政部有一個(gè)數(shù)據(jù)，他只有09年有數(shù)據(jù)，土地出讓凈收益，1.59萬(wàn)億那一年，土地出讓凈收益是1900多億。他花到那去了，或者是成本高昂，我就不深究了。但是土地財(cái)政有大量的成本是用于收購(gòu)?fù)恋亍⒉疬w安置，管網(wǎng)配套設(shè)施，污水處理廠、變電站，這些東西一定要考慮進(jìn)去。

　　我們現(xiàn)在目前國(guó)內(nèi)為什么建設(shè)發(fā)展這么快?而且是任何一個(gè)城市都發(fā)展得很快，還是得益于房地產(chǎn)、商業(yè)金融和住宅用地的發(fā)展。賣(mài)出來(lái)的土地高價(jià)，你才能返回來(lái)彌補(bǔ)地方的管網(wǎng)配套的支出。這方面是完全合理的。能不能改變這種形式，做夢(mèng)他也別想改。我一直跟行業(yè)內(nèi)的很多專(zhuān)家一直都是唱反調(diào)的。這些東西是改變不了的。因?yàn)槟阋歉淖冞@些東西，地鐵也別建了。城市管網(wǎng)道路也別建了。倒退十年，有多少城市能建地鐵，現(xiàn)在又有多少城市能建?賣(mài)地又有什么不對(duì)?土地財(cái)政又有多少惡毒的?沒(méi)有。幾乎所有老百姓都在享受現(xiàn)在北京城市建設(shè)發(fā)展。

　　李國(guó)平：他在城市建設(shè)的支出方面還有很大，國(guó)開(kāi)行貸款，現(xiàn)在還倒不過(guò)來(lái)。

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