陳寶存：地產行業各方英豪共話限購擴容 (6)

2011-09-04 來源：0352房網編輯：狄海霞

　　0352房網：樓市限購是否將地方政府債務危機的陰影擴大?好象所有地方政府在面臨房地產進程的時候都在喊缺錢，喊得更厲害，舉了很多的例子。在所有的債務危機下，在歐洲可以有國家破產，美國有債務危機。我們是不是地方政府有這種可能性?是不是有可能也會波及到我們老百姓的日常生活?

　　茅于軾：我對任何一種限購都不贊成，不管你是一線、二三線城市，是城市中心還是郊區，還是多少年齡段，還是多少收入。任何一種原因只要他限購，我都懷疑。因為你都看到一個問題，你提出一個解決問題的辦法。但是沒有想到這個問題解決之后引起更多別的問題。為什么我們說要相信市場呢?就是這個原因。為什么我們搞計劃經濟搞了三十多年，全世界搞了七八十年呢?就是這個原因。市場有沒有毛病?肯定是有毛病的。但是他能自我糾正。

　　一般來講，買房子的問題不是政府干預的問題。房子上出了很多的問題，問題不在房地產本身。別的問題不解決，讓房地產解決，他解決不了。而且你解決一個問題，引起了很多的問題。不管是政府，是房地產的主管部門還是開發商，都要有一個清楚的思考，你提出一個想法，是不是會有其他的不同，最有用的其是市場本身。有一個例外，就是投機，造成市場巨大的誤區。你讓他隨便買，兩三年房價漲一倍，干什么活能賺那么多錢?大家都去買房子，房地產的泡沫就起來了。這個時候市場是有問題的，怎么解決，也不是限購。你賺得了超額的利潤，這是合理的。限購是不合理的，我的鈔票應該是任何東西都可以買的，除了毒品不能買，商品應該自由買賣的。所以不能限購。而是要限制他的超額利潤。因為這部分利潤他沒有做出貢獻。他對社會沒有貢獻，我們要區別投機和投資。投機買了賣就是投機。投資是買了之后從每年得到收入，比如說我把它出租，比如說我把它做倉庫，每年得到回報，這就是投資，投資買房要去支持，投機買房要去限制。

　　土地財政的問題，我對這個問題沒有研究。我不敢說得很對。但是我有一點比較有把握的。政府變成現在唯一的土地供給者，農民有土地不能供給，他要賣給政府才能提供給開發商。這就造成了市場的扭曲。市場是供給需求雙方的競爭，供給的很多，需求的很多，大家在價格上競爭，形成一個好的價格。他有很強烈的經濟目標，一個政府有這樣的目標，他是唯一的供給者，一定會扭曲土地價格，所以土地價格太高了。他的原因不是一個市場，他是一個政府，一個強勢的機構，他有自己的利益動機，又有壟斷的地位，一定造成土地價格抬高。我們說拍賣只是一種市場行為，這沒有什么不可以的。但是問題在于，你可以招標，拍賣能把價格提上去，招標能把價格壓下來。開發商應該可以招標。幾個開發商聯合起來，我們需要什么樣的土地，大家提供，你出的錢最低我買你的。

　　所有的大宗商品，黃金、石油、糧食都是拍賣招標決定價格。只有拍賣沒有招標價格肯定上來了。從經濟學的道理來講，現在我們土地的價格是非常扭曲的。因為他不是一個真正的市場。政府管土地，他一定要按照市場的原則來定土地的價格。里面詳細的情況，我不是做土地制度研究的，我又沒有開發商的經驗，這里面的問題我知道很多，但是具體怎么回事我說不清楚。

　　0352房網：雖然我們現在講限購，但是保障房在這幾年里面永遠是房地產的關健詞。保障房該不該建，怎么建，現在目前紛紛頻出的保障房質量問題，開裂、社區矛盾。保障房暴露出來的社會問題也很嚴重。還包括準入準出機制，怎么評估、怎么管理，后期怎么持有。這問題也是很龐雜。借此機會請茅老師給我們講一講保障房出路在哪?

　　茅于軾：為什么要有保障房?因為低收入人的住房條件比較差。但是還回到我最初講的，我們還是要相信市場，不是市場配置的各種方式都會造成巨大問題。漏水問題、位置不合適、上下班不方便，模式未必符合大家的需要。都是這樣，兩口人也住這，五口人也住這。還要回到原來那句話，讓市場起作用。保障房完全取消，讓開發商自己去蓋低標準的房。怎么解決收入問題?給他錢。你拿蓋保障房的錢，收入低的給你五百塊錢一個月，你自己再出五百，加起來一千租房子去。我收入高一點，我加七百，變成一千二，租好一點的房子。開發商一定會把保障房建得非常好，他要動腦筋想，要不然將來房子租不出去。他要合適的地段、合適的戶型。政府蓋房子不想這些事。

　　現在全世界越來越傾向于給住房補貼，你本來就要蓋房，拿這個錢給住房補貼�；ú涣硕嗌馘X，效率大大提高了，而且還有一個重大好處，現在這么多的保障房，差不多占了房子的一半了。這對商品房是巨大的沖擊，這對商品房是非常不利的。應該知道商品房是解決住房的最終一條路，過去十幾年搞的商品房，大家居住條件從十幾平米增加到三十平米，這是商品房搞起來的。二十年前誰想起買房了?現在大家都在買房。只要經濟效率提高，更深的市場化，效率提高。美國效率高，他投入的勞動資本那么高。我們效率低，你收入提高兩三倍完全有可能的，那個時候大家都買得起房了。住房的問題最后還得靠市場，而不是靠行政。

　　0352房網：剛才您提到了保障房應該建在什么地方的問題�，F在在城市郊區的我們住的小產權房，通縣自己蓋的樓房，二十層、十層，房子價格大概，比如說大產權房賣一萬二，他們賣七八千。

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