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開發商自留商用樓拖欠物業費引發官司

2011-10-19  來源：0352房網  編輯：喬銘  閱讀()次

　　摘要：開發商在建設成小區后，保留了一幢樓作為商場自用。使用中，認為未接受過小區的物業管理服務，且還自聘人員進行管理等為由，拖欠物業費。日前，上海市閔行區法院作出一審判決。

　　開發商與物業打起了官司，這還真是新鮮事。他們不是一家的嗎，有事情相互推諉最終損失的還是業主嗎，親如一家的他們是因何打起官司的?我們一起了解。

　　開發商在建成小區后，保留了一幢樓房作為商場，建筑面積為9216.10平方米。2009年9月，東慧公司與小區業主大會簽訂物業服務合同，約定物業管理位置包括以上開發商所留用的商場。管理期限為2009年9月1日至2011年8月31日止。

　　由于開發商未交納物業管理費，東慧公司將擁有商場的開發商(業主)訴至法庭，要求支付以每月每平方米3元的標準支付2009年9月至2010年6月的物業管理費，并支付逾期付款滯納金。審理中，東慧公司表示自愿以每月每平方米2元的標準收取。東慧公司訴稱，開發商作為合法業主，應當受到物業服務合同的約束。

　　2010年4月初，由于開發商拖欠物業服務費，已委托律師發出催款函，但開發商置之不理。后經多次催討，至今仍分文未付。東慧公司認為，已為其實際提供了物業管理服務，開發商卻未按約履行合同義務，無奈只能訴至法院，

　　開發商辯稱，其擁有一幢樓系一個獨立的物業權利區域。從以往的物業管理來看，該物業區域內的物業是獨立于前述物業服務合同。根據東慧公司與業主大會簽訂的物業管理合同中約定的物業管理范圍，無論從物業坐落還是建筑面積來判斷，均不包含這幢大樓。

　　公司從未被通知參加過業主大會，故業委會主任代表業主大會簽訂物業管理合同時，也沒有接到任何通知，也沒有表決過選聘何物業公司。況且，東慧公司也未提供過物業管理服務，都是本公司自行委托了相關的管理企業進行管理，并對公共部位的維修義務承擔了產生的相關費用。

　　公司還指出物業有自己獨立的出入通道，所涉及的公共部位的用電用水均是獨立的，且自行承擔費用。本公司的物業使用者均是企業，沒有享用小區的公共健身、綠化、配套幼兒園等設施，故不同意全部訴訟請求。

　　經查明，2010年3月25日，東慧公司接到全幢1至6層商場業主的報修，反映該樓6樓樓頂滲水。物業管理處與防水維修單位上門查看后，發現6樓樓頂平臺滲水，滲漏到6樓辦公室內。東慧公司向業委會請示動用專項資金維修。

　　次日，業委會作出批復同意維修，但要按照《住宅專項維修資金管理辦法》的規定進行操作。2010年12月13日，小區業委會就商務用房閉路電視監控系統工程及商務電梯限速器的維修動用了維修資金。

　　對此，確認東慧公司的物業服務合同對開發商具有約束力。開發商辯稱未對其履行相關物業服務所提供的證據不足。法院考慮到開發商的物業曾委托他人進行相關管理等關聯事實，且東慧公司亦自愿以每月每平方米2元的標準主張物業管理費，故確認應繳納的物業管理費以18萬余元計算。對于滯納金，慮到開發商并非惡意欠繳，故對滯納金的主張不予支持。據此，法院作出了上述判決。

　　法院認為，系爭物業系房地產開發商于小區建設時統一立項開發建造，并由開發商辦理包括系爭房產在內的大產證。同時，系爭物業的位置亦坐落于該小區內，與小區內其他物業共同形成了一個物業管理區域。因此，開發商名下的房產應與其他房產為同一個物業管理區域，一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　東慧公司與小區業主大會簽訂的物業服務合同對該小區內的業主均具有約束力，開發商作為系爭物業的產權人亦為該小區業主，理應受上述物業服務合同的約束。故開發商關于其獨立于前述物業服務合同的辯稱，缺乏事實和法律依據，不予采信。



責任編輯：(0352房網)


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